令和7年1月15日　提出 富里 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富里 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富里市御料字葉山９１０番９２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、空 地等が混在する戸建 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 芝山千代田 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    75 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       231 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 芝山千代田駅南西方 7.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域で宅地開発が見られるものの、近隣地域内では地域要因に大きな変化は見受けられず、当面は現状の土 地利用状況を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は富里市、成田市を中心としたＪＲ成田線、京成本線沿線の住宅地域。需要者は富里市を中心に千葉県内 の居住者が大部分を占め、成田空港や成田市周辺の企業・公共団体等に勤務する一次取得者が多い。対象標準地周辺は 富里市東部の既成住宅地域であるが、近年は商業施設のオープンにより生活利便性が向上し、周辺では開発による宅地 供給も見られる。取引の中心となる価格帯は、土地が５００万円前後、中古戸建が１，０００万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等も見られる地域だが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性を有する賃貸アパート等 の想定が困難なため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格 であり、取引に当たっては快適性が重視され、近傍取引価格が当事者の意思決定に影響を与える市場特性からも説得力 を有する。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富里 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [104.1] 100 100 [104.0] 100 [149.4] [102.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富里市の人口は、成田市に隣接する北部市街 地は増加傾向にあるが、利便性の劣る南部は 減少傾向にある。 商業施設のオープンにより生活利便性が向上 し、周辺では宅地分譲も見られる。地価は上 昇傾向を強めている。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％