令和7年1月15日　提出 富里 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富里 -3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富里市日吉台４丁目１４番１５ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い区画 整然とした戸建住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 京成成田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    85 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 京成成田駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域で、当分は現状を維持していくものと見込む。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線、京成本線、北総線沿線で、富里市を中心に成田市、酒々井町等周辺市町を含む範囲。需要 者は富里市居住者、成田空港等勤務の中堅所得層が中心で市外からの流入も見られる。対象標準地の存する地域は区画 の整った住環境良好な戸建住宅地域で需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、更地で１，０００万円～１，２ ００万円、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 すべて対象基準地と同一住宅団地内の取引事例を採用し、類似性の高い取引事例から導き出された比準価格は精度が高 く信頼性がある。一方対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅を中心とした地域で、画地規模も小さくアパート等 の共同住宅には適さないため収益還元法は非適用とした。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を採用し、 代表標準地と価格の妥当性を検証の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富里 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [107.9] 100 100 [104.0] 100 [103.6] [105.0] 100 73,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯とも増加傾向。市街化区域近接の 調整区域内宅地開発が活発。国道４０９号外 道路整備が進捗中。成田空港機能拡張による 土地需要が拡大。 地価が上昇している成田市に近接し、住宅地 需要は旺盛であるため当分は土地価格は上昇 基調が続くものと見込む。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％