令和7年1月15日　提出 白井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 9-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市中字越戸１４９番１４外 ②地積 　(㎡) 21,873   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 大中規模の工場を中 心に倉庫も存する工 業団地 南9.5m市道、東側道 ガス、下水 西白井 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西   175 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 205.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    21,873 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 白井第一工業団地 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 西白井駅北東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中工場を中心に物流施設も見られる工業地域で現状のまま推移すると予測する。企業の旺盛な新規設備投資需 要に対し用地不足が続いており、地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県北西部に及ぶ内陸型の工業団地で広域的となる。需要者は製造業を営む大企業から物流施設と幅広い。 人手不足感はあるが好調を維持する製造業や物流業の積極的な投資意欲を背景に用地集約移転・拡大等の動きが見られ る。国道１６号線への交通アクセスが良好で相対的割安感から当該工業団地への需要は強含むが、用地不足から高値取 引も見られる。相対取引が中心で価格も規模、街路等により異なるため中心価格帯を把握することは困難となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大中規模工場が集積する工業団地で賃貸工場、倉庫等はほとんど見られず、大半が自己使用となる。賃貸市場は形成さ れず収益還元法の適用は行わない。比準価格で採用する取引事例は広範囲に存し、敷地規模も小規模から大規模までか つ多様な利用目的に供されているが、適切に査定しており、実証的で信頼性が高い。以上より比準価格を採用し鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [111.1] 100 100 [100.0] 100 [ 97.4] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要増に伴い新規設備投資を計画する製造業 、物流業は依然高水準だが企業立地に適した 工業地の用地不足感は強まっており価格上昇 が持続する。 工業用地不足を背景に県北西部内陸型工業団 地での相対的低位価格水準から旺盛な需要が 引き続き見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％