別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
白井 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白井 5-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.
鑑定評価額 60,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 白井市冨士字栄９９番１２
 ②地積
　(㎡)		 778  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(68,189)

1:1		 店舗

Ｗ1		 中小規模の低層店舗
等が見られる路線商
業地域		 南東12m県道、南西側道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   170 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 鎌ヶ谷大仏駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの熟成した路線商業地域で地域要因に変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。背後の住宅
地の価格上昇を受けて地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白井市及び近接市の幹線道路沿いの路線商業地域。近接する新鎌ヶ谷地区、千葉ニュータウン地区の商
業地域に比し、集積度、繁華性に劣るが、古くからの路線商業地として成熟している。チェーン展開の沿道型飲食店、
物販店を中心に、地元企業の店舗も見られる。借地方式または建設協力金方式による出店方式が中心で、売買取引は稀
である。価格水準は１㎡当たり約７５，０００～８０，０００円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の路線商業地、近隣商業地の取引事例により試算されたもので、実証的で説得力
が高い。一方、フリースタンディング型低層店舗が多く容積消化率が低いこと、自用の店舗が多く土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に求められた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価
格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　印西 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,600 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 [103.0]
100		 78,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 微減基調で推移していた人口はこの数年横這
い傾向となっている。高齢化率はＲ４年に県
平均を超えた。年少人口比率は県内の上位に
ある。

熟成した路線商業地域であり地域要因に格別
の変動は認められないが、周辺の集積度の高
い商業地域への顧客の流出が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 白井 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
７２８５
-54		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11.8m国道、
南西5.2m、
二方路
２住居
高度地区1種
(60,200)
b ２５１０６
９４３６
-405		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m市道、
南西6m、
二方路
１住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
c ２５１０６
７２８５
-58		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区2種
(60,200)
d ２５１０６
８４４５
-434		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
e ２５１０６
９４３６
-433		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12.2m県
道、南西4m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,992  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  87.6]
68,021 		 100
[  91.2]
74,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
76,800 
b (　           ) 
74,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
74,308 		 100
[  97.0]
76,606 
78,900 
c (　           ) 
70,063  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.8]
79,816 		 100
[ 101.0]
79,026 
81,400 
d (　           ) 
75,250  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,561 		 100
[ 102.0]
77,021 
79,300 
e (　           ) 
84,852  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
83,465 		 100
[ 100.5]
83,050 
85,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,800 円／㎡]  



白井 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象公示地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であり原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,237,287 
1,398,440 
4,838,847 
3,099,700 
1,739,147 		 （　0.9737）
1,693,407 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     35,279,313 円　　　　（　     45,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
白井 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 68 ％   200 ％   189 ％   778 ㎡     28.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイド型平屋建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
2,350 
564,000 		 6.0  3,384,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

564,000 		 3,384,000 
0 
⑨年額支払賃料        564,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,768,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,768,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       561,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,206,256 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,384,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,031 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,237,287 円　　　　（　         8,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,362 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
白井 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 223,000 円  　　　　     44,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 203,040 円  　　　        6,768,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      504,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      379,100 円  　　　　     44,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,398,440 円　（　　　　　　         1,797 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,099,700 円  
（　　　　　         3,984 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,237,287 円      
②総費用 1,398,440 円      
③純収益　①－② 4,838,847 円      
④建物等に帰属する純収益 3,099,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,739,147 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,693,407 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,177 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,279,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 白井 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　白井市冨士字栄９９番１２
 0423010026532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
白井 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白井 5-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.
鑑定評価額 60,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 白井市冨士字栄９９番１２
 ②地積
　(㎡)		 778  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(68,189)

1:1		 店舗

Ｗ1		 中小規模の低層店舗
等が見られる路線商
業地域		 南東12m県道、南西側道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   170 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       778 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 鎌ヶ谷大仏駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で商圏や地域要因に格別な変動要因がないので現状を維持するものと予測する。地
価は背後地の住宅地の地価上昇を受けて緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白井市及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域及びそれに連なる商業地域一帯である。需要者は、地
元事業者の外、広域展開している物販・家電販売・外食産業の事業者である。その取引は供給も少なく画地規模も様々
であるので市場での中心価格帯は見出し難いが地価水準は７万～８万円／㎡前後と判断した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地であるが商圏は大きくなく１階店舗の賃貸需要は概ね見込めるものの建築費の高騰により投資額に見合う賃
貸市場が形成されておらず収益価格は低位に求められた。一方、取引事例比較法の適用にあたって広範囲ではあるが適
正な取引事例を収集し適切に補修正をなし得た。拠って比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地、前年価格
水準、市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　印西 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,600 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 [103.0]
100		 78,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 白井市の人口は微減基調にて推移し直近は横
這いで高齢化率は微増。市の住宅着工戸数は
令和３年以降は減少基調にある。


沿道型の路線商業地域で地域要因に格別な変
動要因はないが背後地の地価上昇を受けて地
価は緩やかな地価上昇傾向が継続中である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 白井 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
９４３６
-433		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12.2m県
道、南西4m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
b ２５１０６
９４３６
-405		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m市道、
南西6m、
二方路
１住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
c ２５１０６
９４３６
-411		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
東40m、角地
１住居
高度地区1種
地区計画等
(70,200)
d ２５１０６
７６７１
-8		 印西市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m県道、
南12m、東8m、
三方路
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e ２５１０６
７２８５
-54		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11.8m国道、
南西5.2m、
二方路
２住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,852  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
83,465 		 100
[ 100.0]
83,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
86,000 
b (　           ) 
74,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
74,308 		 100
[  95.0]
78,219 
80,600 
c (　           ) 
65,934  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
65,572 		 100
[  82.5]
79,481 
81,900 
d (　     60,250) 
60,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
57,322 		 100
[  98.0]
58,492 
60,200 
e (　           ) 
52,992  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  87.6]
68,021 		 100
[  86.4]
78,728 
81,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



白井 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,210,745 
1,398,876 
4,811,869 
3,099,700 
1,712,169 		 （　0.9737）
1,667,139 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     34,732,063 円　　　　（　     44,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
白井 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 68 ％   200 ％   189 ％   778 ㎡     28.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
2,340 
561,600 		 6.0  3,369,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

561,600 		 3,369,600 
0 
⑨年額支払賃料        561,600 円　×　12ヶ月　＝　       6,739,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,739,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       559,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,179,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,369,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,899 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,210,745 円　　　　（　         7,983 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,352 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,340 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
白井 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 223,000 円  　　　　     44,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 202,176 円  　　　        6,739,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      505,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      379,100 円  　　　　     44,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,398,876 円　（　　　　　　         1,798 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,099,700 円  
（　　　　　         3,984 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,210,745 円      
②総費用 1,398,876 円      
③純収益　①－② 4,811,869 円      
④建物等に帰属する純収益 3,099,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,712,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,667,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,143 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,732,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 白井 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　白井市冨士字栄９９番１２
 0423010026532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考