令和7年1月15日　提出 白井 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市西白井１丁目１７番２３ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 西白井 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 西白井駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業による比較的新しい戸建住宅地域で地域要因に格別変動は認められず、現状を維持するものと予測 する。交通接近性は劣るが、良好な住環境、相対的割安感から需要は回復し、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白井市及び隣接市の北総線、東武野田線、新京成線沿線の戸建住宅地域。交通接近性にやや劣る地域で あるが、土地区画整理事業による比較的新しい住宅地域で、居住環境は良好である。圏内に地縁を有する一次取得者が 需要の中心で、圏外からの需要も認められる。市場の中心となる価格帯は１７０㎡程度の土地で１，２００～１，３０ ０万円程度、中古住宅で２，０００万円台前半～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は成熟した住宅地域に存しており、典型的需要者はマイホームの一次取得者・買替え取得者であり、居住の快適 性・利便性等を重視して物件を選別し、類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格 は、需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑 定評価額と決定した。地域性から賃貸収益目的の需要を想定するのは経済合理性がなく収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,300 円／㎡ [107.2] 100 100 [104.0] 100 [ 94.6] [101.0] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 微増微減を繰り返していた人口はこの数年減 少傾向となっている。高齢化率はＲ４年に県 平均を超えた。年少人口比率は県内の上位に ある。 成熟した住宅地域で地域要因に格別の変動は 認められない。地価は横ばいから上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％