令和7年1月15日　提出 白井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市平塚字味噌之内８９１番２外 ②地積 　(㎡) 548   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、商店も混 在する農家住宅地域 西5m市道 下水 小室 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 小室駅北方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域で地域要因に格別の変動は認められず、当面現状を維持するものと予測する。 長らく下落基調にあった地価は下げ止まり、当面は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白井市を中心に隣接市を含む市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者は圏内に地縁を有する個人で農業 従事者または市内及び近隣市への通勤者等にほぼ限定される。駅徒歩圏外で生活利便性に劣り、圏外からの需要は想定 しがたい。取引は稀で、規模も区々であるため、土地の価格水準は総額では把握困難であるが、㎡当たり１３，０００ ～１５，０００円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は利便性の劣る農家住宅地域に存しており、典型的需要者は地縁性を有する自己使用目的の個人である。これら 需要者は居住性等に係る価値判断と類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格は、 需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評 価額と決定した。賃貸住宅の需要が極めて乏しい地域であるため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 微減基調で推移していた人口はこの数年横這 い傾向となっている。高齢化率はＲ４年に県 平均を超えた。年少人口比率は県内の上位に ある。 市街化調整区域内の農家住宅地域で地域要因 に格別の変動は認められず、当面現状を維持 するものと予測する。地価は横這い傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％