令和7年1月15日　提出 白井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市冨士字西１５９番３２外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が区 画整然と並ぶ住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、当分の間現状を維持するものと予測する。駅徒 歩圏外ながら生活利便性は良好で底堅い需要があり、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白井市及び隣接市の北総線、新京成線沿線の戸建住宅地域。地縁を有する一次取得者が需要の中心である 。駅徒歩圏外ながら生活利便性は良好なため需要は堅調で、地価は上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は １８０㎡程度の土地で１，２００～１，４００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台後半～３，０００万円台後 半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は成熟した住宅地域に存しており、典型的需要者はマイホームの一次取得者・買替え取得者であり、居住の快適 性・利便性等を重視して物件を選別し、類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格 は、需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって比準価格をもって鑑定評価額と決定した。地域性か ら賃貸収益目的の需要を想定するのは経済合理性がなく収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 微減基調で推移していた人口はこの数年横這 い傾向となっている。高齢化率はＲ４年に県 平均を超えた。年少人口比率は県内の上位に ある。 駅徒歩圏外の既成住宅地域であるが、生活利 便性は比較的良好なため需要は堅調で、地価 は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％