令和7年1月15日　提出 白井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市復字初崎１４５７番２８２ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西5m私道 水道、ガス、下水 白井 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    45 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.3 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ私 道 交通 施設 白井駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の既成住宅地域で現状のまま推移すると予測する。新規需要は弱含むがほぼ底値水準であり地価は横 ばい基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白井市及び周辺の住宅地域である。需要者は一次取得者で当該地域に地縁を有する者が中心で圏外からの 参入は少ない。以前は旧役場が置かれ町の中心市街地だったが、現在では国道１６号線外縁で小規模開発された住宅地 域となり交通接近、住環境等から需要は弱含む。供給は中古住宅が単発的に見られる程度で低調である。土地は標準的 画地で５百万円前後、中古住宅は程度により７、８百万円前後から２０百万円台前半程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。標準地は一般住宅が建ち並ぶ住宅 地域であり、地域的特性等から判断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法の適用は行わない 。比準価格は標準地周辺に位置し地域要因が類似する事例を中心に査定しており、実証的で信頼性は高い。以上より比 準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,300 円／㎡ [107.2] 100 100 [104.0] 100 [178.2] [104.0] 100 39,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老年人口微増、生産年齢人口減少で総人口は 微減。土地取引件数は減少基調。新設住宅着 工戸数は令和３年から減少基調。 低廉な価格水準を求める需要層が一定程度見 込まれ、需要に変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％