別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
印西 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.
鑑定評価額 4,770,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市鹿黒南１丁目３番
 ②地積
　(㎡)		 63,535  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)
台形
1.2:1		 倉庫

Ｓ4		 大型の物流施設が建
ち並ぶ流通業務地域
 北東25m県道、四方路 水道、ガス、下水 千葉ニュータウン中央

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   800 ｍ、西   400 ｍ、南   350 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 230.0 ｍ、規模　　    63,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 千葉ニュータウン中央
駅北東方
2.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 物流施設やデータセンターから構成される新興工業地域であり、今後も熟成度が上昇すると予測する。物流施設
用地の需要は堅調であるため、地価水準については今後も上昇基調にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は印西市を中心に周辺市を含む一帯の内陸工業地域。需要者の中心は県の内外に関係なく物流事業者や投資
法人等が考えられる。近年の物流需要を受けて、湾岸沿いや幹線道路沿いの工業地は上昇基調にあり、印西市における
工業地の地価水準も立地等の特性から上昇基調が続いている。取引される規模や価格帯は様々であり、需要の中心とな
る価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内で規範性の高い工業地の取引事例より求めたことから実証的であり信頼性は高い。収益価格
は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用性が認められるが、試算の過程において想定要素がある
ことは否定し難い。近隣地域における取引は売買価格を中心に収益力を勘案して決定されると判断されるため、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 印西市における工業地の地価水準は、近年に
おける湾岸エリアや幹線道路沿いの工業地の
上昇基調をうけて上昇傾向が続いている。


大規模な物流施設等から構成されており、工
業地の需要拡大を受けて、地価動向も上昇基
調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 印西 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
５２９０
-416		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西14m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
b ２５１０６
９４３６
-431		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10.1m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ２５１０６
９４３６
-430		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.8m市
道、
北西10m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
d ２５１０６
９３１２
-5		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e ２５１０６
８６１１
-501		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9m市道、
南6m、二方路
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,595  		 100
[ 100.0]		 [ 134.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
64,697 		 100
[  97.0]
66,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
69,400 
b (　           ) 
47,166  		 100
[ 100.0]		 [ 138.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
72,636 		 100
[  91.7]
79,210 
82,400 
c (　           ) 
64,511  		 100
[ 100.0]		 [ 123.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
77,476 		 100
[  93.6]
82,774 
86,100 
d (　           ) 
61,404  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,492 		 100
[ 100.0]
63,492 
66,000 
e (　           ) 
67,383  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
66,062 		 100
[  91.7]
72,041 
74,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,000 円／㎡]  



印西 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,659,527,158 
355,802,161 
1,303,724,997 
1,134,050,000 
169,674,997 		 （　0.9519）
161,513,630 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  3,589,191,778 円　　　　（　     56,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 36,400.00 Ｓ4 135,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   63,535 ㎡    282.0 m x  227.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建の倉庫で、１～４階をフロア貸しと想定 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 ＥＶや車路等の共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
33,900.00 
92.2 
31,255.80 
1,200 
37,506,960 		 6.0  225,041,760 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
33,800.00 
92.5 
31,265.00 
1,200 
37,518,000 		 6.0  225,108,000 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
33,800.00 
92.5 
31,265.00 
1,200 
37,518,000 		 6.0  225,108,000 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
33,800.00 
92.5 
31,265.00 
1,200 
37,518,000 		 6.0  225,108,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
135,300.00 
92.4 
125,050.80 

150,060,960 		 900,365,760 
0 
⑨年額支払賃料    150,060,960 円　×　12ヶ月　＝　   1,800,731,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 125,050.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,800,731,520 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   149,460,716 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,651,270,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       900,365,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,256,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,659,527,158 円　　　　（　        26,120 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
印西 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 55,500,000 円  　　　　 18,500,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,029,261 円  　　　    1,800,731,520　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   34,022,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  157,250,000 円  　　　　 18,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    18,500,000 円  　　　　 18,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    18,500,000 円  　　　　 18,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     355,802,161 円　（　　　　　　         5,600 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　 135,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 60 ％　＋　0.0614 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,134,050,000 円  
（　　　　　        17,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,659,527,158 円      
②総費用 355,802,161 円      
③純収益　①－② 1,303,724,997 円      
④建物等に帰属する純収益 1,134,050,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 169,674,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 161,513,630 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,542 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,589,191,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市鹿黒南一丁目３番
 0423010097646-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
印西 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.
鑑定評価額 4,830,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市鹿黒南１丁目３番
 ②地積
　(㎡)		 63,535  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)
台形
1.2:1		 倉庫

Ｓ4		 大型の物流施設が建
ち並ぶ流通業務地域
 北東25m県道、四方路 水道、ガス、下水 千葉ニュータウン中央

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   800 ｍ、西   400 ｍ、南   350 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 282.0 ｍ、奥行　約　　 227.0 ｍ、規模　　    63,535 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 千葉ニュータウン中央
駅北東方
2.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 物流施設、データセンターが見られる新興工業地域で現状のまま推移すると予測する。物流施設等の建設と北千
葉道路の延伸が進行中で更なる発展が見込まれる。地価は用地不足を背景に上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県北西部に及ぶ内陸型の工業団地で広域的となる。高速道路ＩＣ等インフラが整う地域は代替性が高い。
需要者は物流施設やデータセンター営む投資法人や大手企業が中心となる。地盤の強固さ、電力の確保、都心や成田空
港までのアクセス等の好立地条件を背景に集積が進み投資需要は強含むが、用地不足から高値取引も見られる。相対取
引が中心で価格も敷地規模や事業計画により左右されるため中心となる価格帯を把握することは困難となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内では土地建物一体とした収益目的での取引も一定程度見られる。更地上に最有効使用の建物を想定する収
益還元法は試算過程での想定要素が多く、不確実性を伴うため取引事例比較法との相対的な信頼性が劣る。比準価格で
採用する取引事例は広範囲に存し、敷地規模や利用目的も多様となるが、適切に査定しており、実証的で信頼性が高い
。市場性を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要増に伴い新規設備投資を計画する製造業
、物流業は依然高水準だが企業立地に適した
工業地の用地不足感は強まっており価格上昇
が持続する。

ＥＣ市場の拡大、継続的な金融緩和政策を背
景に大型物流適地は引き続き投資需要の増大
が継続する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 印西 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
６４８７
-429		 四街道市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m市道、
北西14m、
二方路
準工
地区計画等
(60,200)
b ２５１０６
８６１１
-501		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9m市道、
南6m、二方路
｢調区｣ 

(60,200)
c ２５１０６
９３１２
-5		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ２５１０６
９４３６
-430		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.8m市
道、
北西10m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,366  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
55,901 		 100
[  67.6]
82,694 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
86,000 
b (　           ) 
67,383  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
66,062 		 100
[  91.7]
72,041 
74,900 
c (　           ) 
61,404  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,492 		 100
[ 100.0]
63,492 
66,000 
d (　           ) 
64,511  		 100
[ 100.0]		 [ 123.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
77,476 		 100
[  93.1]
83,218 
86,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



印西 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,723,673,438 
416,526,600 
1,307,146,838 
1,140,180,000 
166,966,838 		 （　0.9519）
158,935,733 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  3,531,905,178 円　　　　（　     55,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 36,400.00 Ｓ4 135,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   63,535 ㎡    282.0 m x  227.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建て物流施設 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 ＥＶ及び車路を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
33,900.00 
92.2 
31,250.00 
1,250 
39,062,500 		 3.0  117,187,500 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
33,800.00 
92.5 
31,250.00 
1,250 
39,062,500 		 3.0  117,187,500 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
33,800.00 
92.5 
31,250.00 
1,250 
39,062,500 		 3.0  117,187,500 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
33,800.00 
92.5 
31,250.00 
1,250 
39,062,500 		 3.0  117,187,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
135,300.00 
92.4 
125,000.00 

156,250,000 		 468,750,000 
0 
⑨年額支払賃料    156,250,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,875,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 125,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,875,000,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   155,625,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,719,375,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       468,750,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,298,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,723,673,438 円　　　　（　        27,130 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,253 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
印西 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,000,000 円  　　　　 18,600,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,750,000 円  　　　    1,875,000,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   34,476,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  158,100,000 円  　　　　 18,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    18,600,000 円  　　　　 18,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    18,600,000 円  　　　　 18,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     416,526,600 円　（　　　　　　         6,556 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　 135,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 60 ％　＋　0.0614 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,140,180,000 円  
（　　　　　        17,946 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,723,673,438 円      
②総費用 416,526,600 円      
③純収益　①－② 1,307,146,838 円      
④建物等に帰属する純収益 1,140,180,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,966,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 158,935,733 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,531,905,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市鹿黒南一丁目３番
 0423010097646-0000
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備考