別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
印西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 5-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.
鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市中央北２丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 1,650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:3		 店舗

ＲＣ2		 店舗、高層マンショ
ン等が見られる駅前
商業地域		 北東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 千葉ニュータウン中央
駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  70.5 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千葉ニュータウン中央
駅北西方駅前広場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅が見られる駅前商業地域で現状のまま推移すると予測する。低層店舗等の新規出店が見られるが
、高度利用の需要が乏しい。希少性及び人口増加による将来性から地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は印西市を中心に近隣市の駅前商業地域となる。需要者は資本力を有する一定規模以上の事業者が中心とな
る。計画的に駅前や国道沿いに大型店舗等が整備された結果需給バランスが保たれている。マンション用地との競合も
見られず現時点で高度利用を伴う新規需要は乏しい。一方で駅前商業地の供給も限られ希少性が認められる。価格水準
は画地条件により大きく変わり、相対での取引が一般的となるため適切な価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内では土地建物一体とした収益目的での取引も一定程度見られる。更地上に最有効使用の建物を想定する収
益還元法は試算過程での想定要素が多く、不確実性を伴うため取引事例比較法との相対的な信頼性が劣る。比準価格は
駅前商業地域内の事例を採用し、標準地と類似する事例を中心に求め実証的で信頼性が高い。市場性を反映した取引事
例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　印西 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    199,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 老年人口微増、生産年齢人口横ばいで総人口
は微増。土地取引件数は減少基調。新設住宅
着工戸数は令和５年末から同６年初めにかけ
て一時的に増加。

需給バランスが保たれおり高度利用を伴う新
規需要が見込めない状況が続く。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 印西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
５３１９
-15		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０６
６４８７
-431		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西（駅前広場
）市道、
東3.5m、
北1.8m、
三方路
近商

(90,200)
c ２５１０６
７１４８
-449		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２５１０６
７２８５
-27		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
西6m、東5m、
三方路
商業

(90,400)
e ２５１０６
８４４５
-403		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
北東6m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,216  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,622 		 100
[ 101.6]
182,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
192,000 
b (　           ) 
197,824  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[  97.6]		 100
[ 105.9]
205,751 		 100
[  89.2]
230,663 
242,000 
c (　           ) 
187,562  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,376 		 100
[ 100.3]
192,798 
202,000 
d (　           ) 
178,919  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.3]
190,810 		 100
[  94.1]
202,774 
213,000 
e (　           ) 
154,203  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
156,000 		 100
[  85.4]
182,670 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    202,000 円／㎡]  



印西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,919,389 
15,266,521 
53,652,868 
44,889,100 
8,763,768 		 （　0.9522）
8,344,860 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    177,550,213 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 879.50 Ｓ3 2,592.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,650 ㎡     23.5 m x   70.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階店舗・事務所、３階事務所 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
879.50 
72.1 
633.70 
3,900 
2,471,430 		 10.0  24,714,300 
1.0  2,471,430 

 2～ 2		 店舗事務所
848.00 
74.7 
633.70 
2,925 
1,853,573 		 6.0  11,121,438 
1.0  1,853,573 

 3～ 3		 事務所
864.50 
78.9 
681.70 
2,535 
1,728,110 		 6.0  10,368,660 
1.0  1,728,110 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,592.00 
75.2 
1,949.10 

6,053,113 		 46,204,398 
6,053,113 
⑨年額支払賃料      6,053,113 円　×　12ヶ月　＝　      72,637,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,949.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,637,356 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,028,901 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,608,455 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,204,398 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         423,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,053,113 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,887,240 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,919,389 円　　　　（　        41,769 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,043 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
印西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,335,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,179,121 円  　　　       72,637,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,748,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,669,500 円  　　　　    667,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       667,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       667,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,266,521 円　（　　　　　　         9,252 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 667,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,592.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,889,100 円  
（　　　　　        27,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,919,389 円      
②総費用 15,266,521 円      
③純収益　①－② 53,652,868 円      
④建物等に帰属する純収益 44,889,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,763,768 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,344,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    177,550,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市中央北二丁目１番２
 0423010026955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
印西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 5-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.
鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市中央北２丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 1,650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:3		 店舗

ＲＣ2		 店舗、高層マンショ
ン等が見られる駅前
商業地域		 北東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 千葉ニュータウン中央
駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千葉ニュータウン中央
駅北西方駅前広場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉ＮＴ中央駅前の商業地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。後背地
の人口増を背景に、地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、印西市及び周辺市の商業地域及び住商混在地域。需要者は地元の消費者や企業を顧客とする事業者が中
心であり、不動産投資を目的とした取引は少ない。標準地周辺は千葉ニュータウン中央駅前の商業地域であり、千葉Ｎ
Ｔ地区の人口増等を背景に需要は堅調に推移している。需要者の業種や必要とする土地の規模は多様であり、需要の中
心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用にあたっては、市場の実態を反映した類似地域の取引事例を多数収集し得たため、実証的で規範
性の高い比準価格が得られた。一方、同一需給圏においては不動産収益を目的とした取引は少なく、自事業における設
備投資コストを基に取引価格が成立するため、収益価格は説得力にやや劣る。以上より、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　印西 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    199,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 印西市の人口は千葉ニュータウン地区周辺の
住宅供給を背景に増加傾向が継続している。
子育て世代の人口流入により生産年齢人口が
増加している。

千葉ニュータウン中央駅前の商業地域。地域
要因に変動は無いが、後背住宅地の人口増を
背景に地価は緩やかな上昇基調にある。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 印西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
５２９０
-431		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西2m、
二方路
近商

(90,200)
b ２５１０６
７２８５
-28		 八千代市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
c ２５１０６
７２８５
-65		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西26m国道、
東6m、南6m、
三方路
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
d ２５１０６
７１４８
-449		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,377  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
89,799 		 100
[  50.3]
178,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
187,000 
b (　           ) 
204,918  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
213,525 		 100
[  81.1]
263,286 
276,000 
c (　           ) 
112,068  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
111,517 		 100
[  56.0]
199,138 
209,000 
d (　           ) 
187,562  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,376 		 100
[  95.1]
203,340 
214,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



印西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,165,722 
14,575,778 
55,589,944 
43,139,300 
12,450,644 		 （　0.9522）
11,855,503 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    252,244,745 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 879.50 Ｓ3 2,592.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,650 ㎡     23.5 m x   70.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所ビル（１階：店舗、２階：店舗・事務所、３階：事務所）を想定 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
879.50 
72.1 
633.70 
4,000 
2,534,800 		 6.0  15,208,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
848.00 
74.7 
633.70 
3,000 
1,901,100 		 6.0  11,406,600 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
864.50 
78.9 
681.70 
2,800 
1,908,760 		 6.0  11,452,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,592.00 
75.2 
1,949.10 

6,344,660 		 38,067,960 
0 
⑨年額支払賃料      6,344,660 円　×　12ヶ月　＝　      76,135,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,949.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        76,135,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,319,281 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,816,639 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        38,067,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         349,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,165,722 円　　　　（　        42,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
印西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,205,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,284,078 円  　　　       76,135,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,356,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,448,500 円  　　　　    641,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       641,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       641,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,575,778 円　（　　　　　　         8,834 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 641,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,592.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,139,300 円  
（　　　　　        26,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,165,722 円      
②総費用 14,575,778 円      
③純収益　①－② 55,589,944 円      
④建物等に帰属する純収益 43,139,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,450,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,855,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,185 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    252,244,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市中央北二丁目１番２
 0423010026955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考