令和7年1月15日　提出 印西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -17 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市西の原２丁目１４番４ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 印西牧の原 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  16.2 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 印西牧の原駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で現状のまま推移すると予測する。千葉ＮＴ地区内新興住宅地域への旺盛な需要を背景 に供給不足が続き地価は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北総線沿線の印西市及び周辺の住宅地域である。需要者は一次取得者が中心で圏外からの参入は多い。国 道沿いに大型商業施設が建ち並ぶ等住みやすい街として子育て世代を中心に人気が高い。平成初期入居開始から建物が 建ち始め現在ではほとんど空地が見られず供給は中古住宅等単発に留まる。需要超過が続き高値取引も見られる。土地 は標準的画地で１５百万円前後、中古住宅は築浅で２０百万円台後半から３０百万円台半ばが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。標準地は地区計画により共同住宅 等の建築は規制されており、収益が期待できる賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は行わない。比準価 格は標準地周辺に位置し地域要因が類似する事例を中心に査定しており、実証的で信頼性は高い。以上より比準価格を 採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,800 円／㎡ [110.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 85,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老年人口微増、生産年齢人口横ばいで総人口 は微増。土地取引件数は減少基調。新設住宅 着工戸数は令和５年末から同６年初めにかけ て一時的に増加。 新築住宅価格上昇により築浅中古住宅取引が 活発化する。需要超過の状況が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％