令和7年1月15日　提出 印西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -11 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市平賀学園台２丁目１５番９ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 京成酒々井 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 京成酒々井駅北西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の大規模開発による住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。地価は、圏域内の住宅需要の回 復傾向を背景に、当面はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、印西市及び周辺市町を含む駅徒歩圏外の住宅地域で、需要者は、車通勤等の住宅一次取得者が中心であ り、圏外からの参入は少ない。地域の不動産取引は、生活利便性が劣る地域であることから需要は依然弱含みだが、圏 域内の市況回復を背景に価格の底上げが見られる。土地は、対象標準地と同規模程度で６００万円台から７００万円前 後、中古住宅は、不動産業者によるリフォーム後の再販物件で概ね１，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、大規模開発による駅徒歩圏外の戸建住宅地域にあり、当該地区計画の用途制限等に鑑み、収益が期待で きる賃貸住宅の想定は困難を極めたため、収益還元法は適用できなかった。従って、鑑定価格の決定においては、その 最有効使用に鑑み、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、類似の取引事例より試算さ れた比準価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 95.6] [101.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉ニュータウン地区の新規住宅供給の終了 と共に市の人口増加率は鈍化傾向にあるが、 市内住宅地の価格は、同地区を中心に未だ上 昇傾向にある。 生活利便性の劣るバス便の大規模住宅団地で あるが、圏域内における需要の回復傾向を背 景に、価格の底上げが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％