別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八街 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八街 5-3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　安部　保   TEL.
鑑定評価額 37,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八街市中央９番３外
 ②地積
　(㎡)		 525  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、駐車場が
混在する駅前の普通
商業地域		 西20m市道、背面道 水道、下水 八街

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 八街駅北方

190m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駅前商業地として現状の状況を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の主たる範囲は、八街市及びＪＲ総武本線並びに京成本線沿線の周辺市町内の既存商業地域である。また
、主たる需要者は市内又は周辺市町の小規模事業者である。市内の大型店舗はＪＲ八街駅以北の国道４０９号線沿いに
集中しており、駅周辺の既成商業地の需要は弱く市内商業地の取引は少ない。地価は若干の下落傾向である。中心価格
帯は敷地規模で若干異なるが、土地は７万１千円／㎡前後と判断した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は小中規模の事業用地が多い区画整理事業により整備された駅前商業地域である。現在、整備後の土地は駐
車場等としての利用が多く商業地としての有効活用がなされていない。従って、商業地として熟成度が低く比準価格と
比較し収益価格は低く算出されたものと思量される。従って、収益価格は参考にとどめ、実証的で規範性の高い比準価
格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八街 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [103.0]
100		 71,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八街市の人口は微減傾向、生産人口は減少傾
向、高齢化率は増加傾向にある。地価は環境
状況等により地域でバラツキが見られる。


ＪＲ八街駅北口に土地区画整理事業により整
備された商業地域で、特別な地域要因の変化
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八街 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
６０６０
-169		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b ２５１０７
７６１９
-107		 富里市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２５１０７
７６１９
-627		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m国道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２５１０７
７６１９
-628		 富里市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10.5m県
道、南3m、
角地
１住居

(70,200)
e ２５１０７
７６１９
-630		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,018  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,018 		 100
[  70.6]
69,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
71,500 
b (　           ) 
67,222  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,104 		 100
[  94.1]
73,437 
75,600 
c (　     43,253) 
48,058  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
55,640 		 100
[  81.1]
68,607 
70,700 
d (　           ) 
45,321  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.2]
48,351 		 100
[  70.1]
68,974 
71,000 
e (　           ) 
43,279  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
43,815 		 100
[  68.4]
64,057 
66,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -16.5 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -18.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -17.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



八街 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,239,368 
1,914,063 
6,325,305 
5,213,040 
1,112,265 		 （　0.9489）
1,055,428 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,539,347 円　　　　（　     41,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八街 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 143.87 Ｓ3 419.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   525 ㎡     19.5 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建店舗兼事務所 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 共用部分を計上
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
85.8 
113.26 
2,520 
285,415 		 3.0  856,245 
1.0  285,415 

 2～ 3		 事務所
143.87 
82.8 
119.12 
1,910 
227,519 		 2.0  455,038 
1.0  227,519 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.74 
83.7 
351.50 

740,453 		 1,766,321 
740,453 
⑨年額支払賃料        740,453 円　×　12ヶ月　＝　       8,885,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     351.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,885,436 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       888,544 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,996,892 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,766,321 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          740,453 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         226,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,239,368 円　　　　（　        15,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,520 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八街 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 449,400 円  　　　　     74,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 266,563 円  　　　        8,885,436　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      430,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      617,900 円  　　　　     74,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        74,900 円  　　　　     74,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,900 円  　　　　     74,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,914,063 円　（　　　　　　         3,646 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     419.74 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,213,040 円  
（　　　　　         9,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,239,368 円      
②総費用 1,914,063 円      
③純収益　①－② 6,325,305 円      
④建物等に帰属する純収益 5,213,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,112,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,055,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,539,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八街 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八街市中央９番３
 0401000390414-0000
2 　八街市中央９番１３
 0401010016953-0000
3 　八街市中央９番４
 0401000390413-0000
4 　八街市中央９番５
 0401000390442-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八街 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八街 5-3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　正裕   TEL.
鑑定評価額 37,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八街市中央９番３外
 ②地積
　(㎡)		 525  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、駐車場が
混在する駅前の普通
商業地域		 西20m市道、背面道 水道、下水 八街

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道　 交通

施設		 八街駅北方

190m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 新規出店等の動きは見られず、当面は現況の土地利用状況を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八街市を中心として、周辺市町における駅前の商業地域及び主要幹線道路沿いの路線商業地域と判定した
。需要者は市内及び周辺市町の中小規模事業者が中心である。圏内においては飲食店・小売店等の客足は幹線道路沿い
の大型店舗に流出しており、対象標準地が所在する八街駅北側の地域に対する新規出店の動きは見られない。当該地域
における商業地の取引が少なく、中心価格帯の把握は困難であるが、土地は７万円／㎡前後が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の繁華性は低く、土地価格に見合う賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、
比準価格は同一需給圏内の商業地域で発生した類似性の高い取引事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映し
た信頼性のある価格である。自用目的の取引が多い地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八街 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 [103.0]
100		 71,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向、若年層の転出と高齢化
が継続している。市中心部では底値感もあり
、概ね地価は横這い、あるいは若干の弱含み
で推移している。

駅北側の土地区画整理事業で整備された駅前
商業地であるが、未利用地も多く繁華性は低
い。新規出店等は見られず、地価はやや弱含
みである。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八街 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
７６１９
-302		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２５１０７
６０６０
-63		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.1m県道
、北東1.8m、
角地
（都） 近商

(80,200)
c ２５１０７
７６１９
-718		 富里市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２５１０７
７６１９
-630		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,608  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,922 		 100
[ 146.1]
71,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
74,000 
b (　           ) 
54,292  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,292 		 100
[  81.0]
67,027 
69,000 
c (　           ) 
79,091  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.3]
102,444 		 100
[ 145.5]
70,408 
72,500 
d (　           ) 
43,279  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
43,815 		 100
[  64.4]
68,036 
70,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +62.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　 -17.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,400 円／㎡]  



八街 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,110,026 
1,905,013 
6,205,013 
5,213,040 
991,973 		 （　0.9489）
941,283 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,209,857 円　　　　（　     36,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八街 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 143.87 Ｓ3 419.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   525 ㎡     19.5 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～３階は事務所部分貸しを想定 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
85.5 
112.86 
2,474 
279,216 		 3.0  837,648 
1.0  279,216 

 2～ 2		 事務所
143.87 
82.8 
119.12 
1,880 
223,946 		 2.0  447,892 
1.0  223,946 

 3～ 3		 事務所
143.87 
82.8 
119.12 
1,781 
212,153 		 2.0  424,306 
1.0  212,153 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.74 
83.6 
351.10 

715,315 		 1,709,846 
715,315 
⑨年額支払賃料        715,315 円　×　12ヶ月　＝　       8,583,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     351.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,583,780 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       712,454 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,871,326 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,709,846 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          715,315 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         223,021 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,110,026 円　　　　（　        15,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,474 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八街 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 449,400 円  　　　　     74,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 257,513 円  　　　        8,583,780　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      430,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      617,900 円  　　　　     74,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        74,900 円  　　　　     74,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,900 円  　　　　     74,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,905,013 円　（　　　　　　         3,629 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     419.74 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,213,040 円  
（　　　　　         9,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,110,026 円      
②総費用 1,905,013 円      
③純収益　①－② 6,205,013 円      
④建物等に帰属する純収益 5,213,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 991,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 941,283 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,793 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,209,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八街 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八街市中央９番３
 0401000390414-0000
2 　八街市中央９番１３
 0401010016953-0000
3 　八街市中央９番４
 0401000390413-0000
4 　八街市中央９番５
 0401000390442-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考