鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
八街 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八街 5-2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　安部　保

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八街市八街字北中道ほ２４０番３２外				②地積　(㎡)	372 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ2	中層ビル、低層小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	北8.5m市道	水道、下水	八街 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 65 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 372 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

八街駅南東方

270m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、駅前商業地として現状の状況を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の主たる範囲は、八街市及びＪＲ総武本線並びに京成本線沿線の周辺市町内の既存商業地域である。また
、主たる需要者は市内又は周辺市町の小規模事業者である。市内の大型店舗はＪＲ八街駅以北の国道４０９号線沿いに
集中しており、駅周辺の既成商業地の需要は弱く市内商業地の取引は少ない。地価は周辺住宅地の価格動向を反映して
横這い傾向である。中心価格帯は敷地規模で若干異なるが、土地は６万円／㎡前後と判断した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域では小中規模の事業用地が多い既成駅前商業地域であるが、商業地としての熟成度は低いと判断した。また
、地方都市で背後地人口及び商圏が限定されているので、比準価格と比較し収益価格は、低く算出されたものと思量さ
れる。従って、収益価格は参考にとどめ、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八街市の人口は微減傾向、生産人口は減少傾
向、高齢化率は増加傾向にある。地価は環境
状況等により地域でバラツキが見られる。

最寄り駅に近い従来からの普通商業地域で、
特別な地域要因の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八街 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７６０６０ -169	八街市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	２５１０７７６１９ -107	富里市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２５１０７７６１９ -588	富里市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２５１０７７６１９ -628	富里市		更地	（　）	ほぼ整形	南東10.5m県道、南3m、角地		１住居 (70,200)
e	２５１０７７６１９ -630	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、北東6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,018	100 [ 82.5]	59,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,400
b	(　 ) 67,222	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,104	100 [ 107.9]	64,044		64,000
c	(　 ) 41,185	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,338	100 [ 71.9]	58,885		58,900
d	(　 ) 45,321	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.2]	48,351	100 [ 83.1]	58,184		58,200
e	(　 ) 43,279	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	43,815	100 [ 79.6]	55,044		55,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -21.2	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -17.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,100 円／㎡]

八街 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,722,502	3,232,371	11,490,131	10,718,400	771,731	（　0.9489） 732,296	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,944,816 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八街 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	287.20	Ｓ3	861.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	372 ㎡	12.8 m x 25.5 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗兼事務所

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

共用部分を計上

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.20	92.1	264.40	2,200	581,680	3.0	1,745,040
							1.0	581,680
2～ 3	事務所	287.20	90.2	259.00	1,430	370,370	3.0	1,111,110
							1.0	370,370
～

～

～

計		861.60	90.8	782.40		1,322,420		3,967,260
								1,322,420

⑨年額支払賃料	1,322,420 円　×　12ヶ月　＝　 15,869,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 782.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,869,040 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,586,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,282,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,967,260 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,322,420 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 404,661 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,722,502 円　　　　（　 39,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八街 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	924,000 円	154,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	476,071 円	15,869,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,270,500 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,232,371 円　（　　　　　　 8,689 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 861.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,718,400 円（　　　　　 28,813 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,722,502 円
②総費用	3,232,371 円
③純収益　①－②	11,490,131 円
④建物等に帰属する純収益	10,718,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	771,731 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	732,296 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,944,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八街 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八街市八街字北中道ほ２４０番３２	0401000390542-0000
2	八街市八街字北中道ほ２４０番３５	0401000390543-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
八街 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八街 5-2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　田中　正裕

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八街市八街字北中道ほ２４０番３２外				②地積　(㎡)	372 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ2	中層ビル、低層小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	北8.5m市道	水道、下水	八街 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 65 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 372 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道　

交通

施設

八街駅南東方

270m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に影響を与える地域要因に変動はなく、当面は現況の土地利用状況を維持するものと予測するが、大規
模小売店舗等への客足の流失は継続し、当該地域の商況は低調な状況が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八街市を中心として、周辺市町に所在する商業地域及び商住混在地域を含む範囲と判定した。需要者は、
近隣住民に対して営業を行う中小規模事業者が中心である。同一需給圏内では、幹線道路沿いの大規模小売店舗等に客
足が流出しており、既存の商業地域の商況は厳しく、当該近隣地域及び周辺地域では、空き店舗も見られる。当該地域
における取引が少ないため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地は６万円／㎡前後が需要の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域では、土地価格に見合う賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方
、比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例を中心に試算されたもので、当該地域の市場の実勢を反映した信頼
性のある価格である。自己利用を目的として取引が行われる傾向の強い地域であるため、比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は減少傾向、若年層の転出と高齢化
が継続している。市中心部では底値感もあり
、概ね地価は横這い、あるいは若干の弱含み
で推移している。

八街駅の駅前商業地域であり、閉店した既存
店舗が見られるものの、底値感もあり、地価
は横這い、あるいは若干の弱含み傾向で推移
している。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八街 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７６０６０ -63	八街市		更地	（　）	長方形	北西9.1m県道、北東1.8m、角地		（都）近商 (80,200)
b	２５１０７７６１９ -107	富里市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２５１０７７６１９ -628	富里市		更地	（　）	ほぼ整形	南東10.5m県道、南3m、角地		１住居 (70,200)
d	２５１０７６０６０ -169	八街市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,292	100 [ 91.1]	59,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 67,222	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,104	100 [ 117.9]	58,612		58,600
c	(　 ) 45,321	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.2]	48,351	100 [ 83.8]	57,698		57,700
d	(　 ) 49,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,018	100 [ 81.2]	60,367		60,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +36.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,100 円／㎡]

八街 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,347,607	3,308,384	12,039,223	11,281,200	758,023	（　0.9489） 719,288	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,679,347 円　　　　（　 39,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八街 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	287.20	Ｓ3	861.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	372 ㎡	12.8 m x 25.5 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２～３階は事務所部分貸しを想定

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.20	92.1	264.51	2,134	564,464	3.0	1,693,392
							1.0	564,464
2～ 2	事務所	287.20	90.2	259.05	1,565	405,413	3.0	1,216,239
							1.0	405,413
3～ 3	事務所	287.20	90.2	259.05	1,479	383,135	3.0	1,149,405
							1.0	383,135
～

～

計		861.60	90.8	782.61		1,353,012		4,059,036
								1,353,012

⑨年額支払賃料	1,353,012 円　×　12ヶ月　＝　 16,236,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 782.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,236,144 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,347,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,888,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,059,036 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,353,012 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 421,842 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,347,607 円　　　　（　 41,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,134 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八街 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	158,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	487,084 円	16,236,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,303,500 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,308,384 円　（　　　　　　 8,894 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 861.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,281,200 円（　　　　　 30,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,347,607 円
②総費用	3,308,384 円
③純収益　①－②	12,039,223 円
④建物等に帰属する純収益	11,281,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	758,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	719,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,934 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,679,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八街 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八街市八街字北中道ほ２４０番３２	0401000390542-0000
2	八街市八街字北中道ほ２４０番３５	0401000390543-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考