令和7年1月15日　提出 袖ケ浦 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 93,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市長浦字拓弐号５８０番１０４ ②地積 　(㎡) 2,817   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼作業所 ＬＳ2 事務所、倉庫、工場 等が混在する工業地 域 北東11m市道 水道、下水 長浦 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.8 ｍ、奥行　約　　  60.2 ｍ、規模　　     2,817 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 長浦駅南西方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の工業地として当面は現状のまま推移すると予測される。また、コロナ禍以後の景気回復傾向により、 企業収益の改善を受け、地価は上昇傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、袖ケ浦市及び隣接の市原市周辺の中小規模の工業地である。工場や倉庫を必要とする企業が需要の中心 である。コロナ禍以降の物価上昇及び円安による企業業績は回復傾向にある。製造業の国内への設備投資についてはま だ慎重な状態であるが、土地に対する潜在的な需要は増加傾向にある。また、取引にあっては規模等に差があり、取引 の価格帯はまちまちで中心となる価格帯を特定し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺のほとんどが自用ないし系列会社の物件と認められ、賃貸物件は少なく、また敷地の利用度がまちまちであり、建 物の種類構造等想定に流動性があり、収益価格は求められなかった。比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採 用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料される。従って比準価格を標準とし、市場の需給動向 を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済回復及び円安傾向により 、大企業を中心に業績が堅調であり、工業地 の需要は安定的に推移すると予測する。 臨海工業地帯の工業地であり、一般的要因か らの影響もあり、一部には企業の用地取得等 の動きはあり価格は上昇傾向にて推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％