令和7年1月15日　提出 袖ケ浦 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -7 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　結城　敏勝   TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市蔵波字牧場４０７１番１９７ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 袖ケ浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       209 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 袖ケ浦駅北東方 2.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 台地上の区画整然とした戸建住宅地域で、住宅地域として熟成しており、地域内に格別の変動要因はなく、今後 も現状を維持するものと予測する。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市内のＪＲ内房線長浦駅、袖ケ浦駅を勢圏とする普通住宅地域である。需要者の中心は、同一需給 圏内に居住する一次取得者が中心である。最寄の袖ケ浦駅からはやや遠いものの住環境が良好な区画整然とした住宅地 域であり、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地と同等規模で９００万円～１０００ 万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で合理的な賃貸市場は形成されておらず、 また、最寄駅徒歩圏外の住宅地域であるから共同住宅の想定が非現実的でもあるため収益価格は試算しない。自己使用 目的で取引された価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので市場の実態を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [146.3] [101.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。ただし、物価上昇、金融資本 市場の変動等の影響に十分注意する必要があ る。 袖ケ浦駅からやや離れた戸建住宅が中心の区 画整然とした住宅地域である。需給動向は比 較的良好で、地価上昇が続いている。 特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％