令和7年1月15日　提出 四街道 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 79,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市物井字栗木谷５９８番１１外 ②地積 　(㎡) 1,836   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 北10m市道、背面道 水道、ガス、下水 物井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   190 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.3 ｍ、奥行　約　　  38.8 ｍ、規模　　     1,836 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 四街道工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 物井駅南西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の熟成した四街道市内の中小規模の工業地域で特別な地域要因の変動は認められない。四街道ＩＣへの接 近性・駅徒歩圏内という接近条件から地価は上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部を中心とする千葉県内の内陸型工業地域である。対象標準地の規模から主たる需要者は中 小の製造業、配送業者等である。最寄駅及びＩＣ等の交通利便施設に近い工業地は需要が認められる。工場地の取引件 数は極端に少ないことから需要の中心となる規模・価格帯は不明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地の取引事例は少ないことから広範囲の類似地域から取引事例を選択採用し適切に補修正を施して試算した。収益 価格は自社自用の工場を主とする工業地域で、賃貸工場が見受けられないため適正な賃料水準を見出すことが出来ず、 収益価格の適用は断念した。したがって市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を採用し、代表標準地・前年価格水 準・市場の需給動向を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [ 85.4] [102.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市の人口は微増傾向が続いていたが直 近１年は概ね横這い、高齢化率は千葉県をや や上回る。土地取引件数は概ね微減で地価は 全体的に微増。 四街道ＩＣへのアクセスが容易で最寄駅徒歩 圏内の工業団地でありその希少性から地価は 上昇が継続。 隣地買増により令和６年に倉庫を新設。仕事 内容が効率化され、土地面積も従前の倍以上 になり工場地としての選好性が増すものと期 待される。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％