令和7年1月14日　提出 四街道 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -15 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　米元　豊   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市鷹の台２丁目２２番１５ ｢鷹の台２－２２－１５｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 都賀 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 都賀駅東方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成の進む住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移するものと予測する 。地価は千葉市内の周辺住宅地の地価上昇を受け、横這い乃至やや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線及び千葉都市モノレール沿線の住宅地域一円である。需要者は四街道市及び千葉市等の近隣 市在住の一次取得者が中心である。隣接する市街化調整区域の吉岡地区では活発に宅地開発が行われているが、熟成の 進む本件住宅団地では新たな宅地の供給はなく、中古住宅が取引の中心となっている。価格帯は総額１４００～２００ ０万円程度で建物の管理状態の良否により幅がある。また、地価は周辺住宅地の価格上昇を受け上向きとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域は戸建住宅用に開発された駅徒歩圏外の住宅地域で共同住宅は見受けられないため、収益還元 法は適用を断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、近傍の取引価格の 水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的で説得性の高い比準価格を採用して鑑定評価額 を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格から検討した価格とは一致した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [ 81.1] [101.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市の人口と高齢化率は概ね横這い。供 給減で土地取引件数は昨年比減少しているが 、低金利政策で若い世代の需要は依然として 堅調である。 駅徒歩圏外の大規模開発による住宅団地で地 域要因に大きな変動は見られず、良好な住環 境を保っている。地価は横這い傾向から強含 みに転じた。 個別的要因に変動はなく、市場における競争 力にも変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％