令和7年1月15日　提出 四街道 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -9 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市みそら２丁目４番１１ ｢みそら２－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 街区の整然とした大 規模な分譲住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 四街道 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南    45 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 四街道駅東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした大規模な分譲住宅地域で、現状を推移するものと予測する。最寄駅徒歩圏外であるが近年の住宅 地需要を背景に底値の割安感から一定の需要が認められ地価は上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び隣接市のＪＲ総武本線沿線の戸建住宅地域である。需要者の中心は四街道市に居住する一次 取得者で圏外からの転入も一部見られる。最寄駅徒歩圏外で生活利便施設が劣るものの住環境が良好であり一定の需要 が認められる。取引の中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で７００万円前後、中古戸建は１，０００万円台前半程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用目的の戸建住宅を中心とした住宅地域である。近隣地域は最寄駅徒歩圏外の第一種低層住居専用地 域でありその地域的特性、容積率等から判断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益還元法は適用しな かった。拠って市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地、前年価格水準、市場の需給動向を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [126.3] [102.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市の人口は微増傾向が続いていたが直 近１年は概ね横這い、高齢化率は千葉県をや や上回る。土地取引件数は概ね微減で地価は 全体的に微増。 最寄駅徒歩圏外の中規模一般住宅地域で地域 要因に格別な変動はないが相対的な割安感か ら地価は上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％