鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
四街道 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四街道 -6

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　鈴木　邦幸

TEL.

鑑定評価額

12,700,000 円

１㎡当たりの価格

77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四街道市四街道２丁目１５７７番１５９｢四街道２－１９－１７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く共同住宅もある住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	四街道 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.1 ｍ、奥行　約　　 18.2 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

四街道駅南西方

800m

法令

規制

１中専
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ四街道駅に近い低層住宅地域である。地域要因に特別な変動要因がないことから現状を推移するものと予測
する。街路条件にやや難があるが駅徒歩圏という立地条件から地価の上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は四街道市及び隣接市でＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。既成の住宅地域で街路条件にやや難があるが
駅徒歩圏内という立地条件から需要は旺盛である。供給は少なく古家付き土地や中古物件が中心の取引で市内居住者の
一次取得者が中心であるが市外からの転入も認められる。土地は標準的画地規模で１，０００万円台前半、中古住宅で
１，０００万円台後半～２，０００万円台半ば程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅徒歩圏に位置し周辺には共同住宅も見られ、収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準は形成されて
いない。またその画地規模から建築戸数も限られ、経済合理的な賃貸経営を想定することは出来ず収益価格は低目に試
算された。自己利用での取引が中心のため近隣の取引価格を指標に価格が決定されることから比準価格を中心に収益価
格は参考に留め、代表標準地、前年価格水準、市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四街道 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[128.1]

[102.0]
100

77,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四街道市の人口は微増傾向が続いていたが直
近１年は概ね横這い、高齢化率は千葉県をや
や上回る。土地取引件数は概ね微減で地価は
全体的に微増。

四街道駅徒歩圏内位置する中規模一般住宅地
域で地域要因に変動はない。街路条件にやや
難があるが駅徒歩圏という立地条件から地価
上昇が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

四街道 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０６６４８７ -1	四街道市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、角地		１低専 (60,100)
b	２５１０６５３１９ -14	四街道市		建付地	（　）	長方形	北東6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
c	２５１０６５３１９ -405	四街道市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
d	２５１０６５３１９ -38	四街道市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北7m、角地		１中専高度地区1種 (70,200)
e	２５１０６６４８７ -2	四街道市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,270	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	91,851	100 [ 119.6]	76,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	78,300
b	(　 ) 68,010	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,677	100 [ 97.9]	69,129		70,500
c	(　 ) 76,008	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.9]	90,396	100 [ 111.1]	81,365		83,000
d	(　 ) 76,483	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	73,281	100 [ 88.9]	82,431		84,100
e	(　 ) 55,987	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	53,507	100 [ 81.2]	65,895		67,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

四街道 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,313,279	556,405	2,756,874	2,380,670	376,204	（　0.9692） 364,617	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,441,163 円　　　　（　 45,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四街道 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.43	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の長屋式共同住宅で、１Ｒタイプ（約２１㎡）８戸を想定。

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

使用できない階段下部を有効面積から除外。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.43	94.5	84.47	1,730	146,133	1.0	146,133
							0.0	0
2～ 2	居宅	89.43	100.0	89.43	1,730	154,714	1.0	154,714
							0.0	0
～

～

～

計		178.86	97.2	173.90		300,847		300,847
								0

⑨年額支払賃料	300,847 円　×　12ヶ月　＝　 3,610,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 173.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,610,164 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,310,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,847 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,313,279 円　　　　（　 20,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,731 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四街道 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	108,305 円	3,610,164　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,500 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,405 円　（　　　　　　 3,372 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,380,670 円（　　　　　 14,428 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,313,279 円
②総費用	556,405 円
③純収益　①－②	2,756,874 円
④建物等に帰属する純収益	2,380,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	376,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	364,617 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,441,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

四街道 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	四街道市四街道二丁目１５７７番１５９	0401000512283-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
四街道 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四街道 -6

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　小塚　隆雄

TEL.

鑑定評価額

12,700,000 円

１㎡当たりの価格

77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四街道市四街道２丁目１５７７番１５９｢四街道２－１９－１７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く共同住宅もある住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	四街道 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.1 ｍ、奥行　約　　 18.2 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

四街道駅南西方

800m

法令

規制

１中専
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

特段変化の要因は見当たらない。道路幅員４ｍであるが、四街道駅へ徒歩圏に所在することから需要は堅調であ
る。今後の地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は四街道市及び近隣市で、特に四街道駅を最寄駅とする住宅地に強い代替競争関係が存する。主な需要者は
、同一需給圏内の一次取得者層が中心である。道路幅員は４ｍであるが、四街道駅へ徒歩圏に存し需要は堅調である。
需要の中心となる価格帯は、土地は１６５㎡の場合１３百万円前後、新築戸建は四街道地区に事例が少ないことから周
辺動向を含めて分析すると概ね２５～４０百万円となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域にはアパート等も存し収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低
価に試算された。一方、比準価格は、四街道駅勢圏において実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼性は
高い。よって、本件では比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四街道 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[128.1]

[102.0]
100

77,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四街道市の直近１年の人口はほぼ横ばい。高
齢化率は千葉県平均を若干上回る。令和６年
の土地取引件数は概ね堅調に推移している。

特に地域要因に変動はない。四街道地区の直
近１年の人口は微減となっている。地価は上
昇傾向を示す。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

四街道 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０６５３１９ -14	四街道市		建付地	（　）	長方形	北東6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
b	２５１０６６４８７ -401	四街道市		建付地	（　）	台形	北西4.1m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２５１０６６４８７ -304	四街道市		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	２５１０６５３１９ -410	四街道市		更地	（　）	長方形	北東10m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,010	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,677	100 [ 97.0]	69,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	71,200
b	(　 ) 76,571	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	75,159	100 [ 97.5]	77,086		78,600
c	(　 ) 76,321	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	78,504	100 [ 100.9]	77,804		79,400
d	(　 ) 78,351	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	79,657	100 [ 102.9]	77,412		79,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

四街道 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,384,336	565,328	2,819,008	2,418,220	400,788	（　0.9692） 388,444	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,927,429 円　　　　（　 48,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四街道 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.43	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建、重層長屋タイプ、約２２㎡８戸を想定

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

重層長屋のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.43	94.5	84.48	1,749	147,756	1.0	147,756
							0.0	0
2～ 2	居宅	89.43	100.0	89.43	1,784	159,543	1.0	159,543
							0.0	0
～

～

～

計		178.86	97.2	173.91		307,299		307,299
								0

⑨年額支払賃料	307,299 円　×　12ヶ月　＝　 3,687,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 173.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,687,588 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 306,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,381,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,299 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,384,336 円　　　　（　 20,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,749 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四街道 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,600 円	32,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	110,628 円	3,687,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,600 円	32,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 565,328 円　（　　　　　　 3,426 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,418,220 円（　　　　　 14,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,384,336 円
②総費用	565,328 円
③純収益　①－②	2,819,008 円
④建物等に帰属する純収益	2,418,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	400,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	388,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,927,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

四街道 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	四街道市四街道二丁目１５７７番１５９	0401000512283-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考