令和7年1月15日　提出 四街道 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市大日字萱橋台５４３番５６ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小一般住宅とアパ ートの混在する住宅 地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 四街道駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小中規模の既存住宅地域で特別な地域変動要因もないことから現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅 徒歩圏外であるが周囲に生活関連施設も見られ需要があり地価は上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び隣接市のＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は四街道市に居住する一次取得 者である。駅徒歩圏外であるが生活利便施設に近く割安感が認められ需要が堅調である。供給は古家付き土地等パワー ビルダーによる供給も多く見られる。土地は１５０㎡～１８０㎡前後で８００～１，１００万円程度、新築戸建は２， ３００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も散見されるが最寄駅徒歩圏外で賃貸需要は低調である。長期安定的な賃貸運営は困難と判断し収 益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地の周辺から採用した戸建住宅地の取引事例に補修正を施したもので 実証的で規範性が高い。以上から比準価格を採用し代表標準地、前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [ 81.4] [103.0] 100 56,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市の人口は微増傾向が続いていたが直 近１年は概ね横這い、高齢化率は千葉県をや や上回る。土地取引件数は概ね微減で地価は 全体的に微増。 最寄駅徒歩圏外の中小一般住宅とアパートが 混在する住宅地域で地域要因に変動はないが 割安感から需要があり地価上昇が継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％