別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦安 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 845,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市当代島１丁目５０９番４
｢当代島１－３－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ5F1B		 中層の店舗ビルが多
い県道沿いの商業地
域		 南東18m県道 水道、ガス、下水 浦安

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 浦安駅北方

160m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビルが多い県道沿いの商業地域であり、地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面
の間は現況を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    885,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    689,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浦安市及び周辺市並びに東京都東部に存する商業地域である。需要者は、投資家が中心である。同一需
給圏内では、旺盛な需要を反映し、商業地の地価は上昇基調で推移している。圏内では取引物件が市場に出る事が殆ど
なく、出たとしても土地の規模・形状等の個別性、取引当事者の属性等に大きく影響を受け、土地価格にはバラツキが
見られるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格に開差が生じた。比準価格は、類似の不動産との比較から求
められた市場性を反映した価格であり説得力は高い。一方で、収益価格は、収益性に着目して求められた理論的な価格
であるが、想定項目が多くやや説得力に欠ける。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地と
の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[103.0]		 100
[136.2]		 [100.0]
100		 841,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    771,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限の撤廃による人流回復・インバウン
ド客数の増加により、商業地の地価は上昇傾
向である。ただし、金融資本市場の変動等に
注意を要する。

交通利便性・視認性に優れる商業地域。地域
要因に特段の変動はないが、旺盛な需要を反
映して地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９４３７
-580		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
南5.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２５１０３
９０１５
-1278		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m県道、
南東8m、
北東5.2m、
三方路
近商

(80,250)
c ２５１０３
９４３７
-581		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２５１０３
５８２５
-1634		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m県道、
西2.7m、
二方路
近商
高度地区2種
都市計画道路
(90,300)
e ２５１０３
５３３１
-1311		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.8m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
524,543  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
567,873 		 100
[  67.0]
847,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
848,000 
b (　           ) 
634,673  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
719,296 		 100
[  78.7]
913,972 
914,000 
c (　           ) 
605,022  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
760,798 		 100
[  81.3]
935,791 
936,000 
d (　           ) 
353,280  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.8]
542,273 		 100
[  70.8]
765,922 
766,000 
e (　           ) 
1,020,253  		 100
[ 100.0]		 [ 119.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
966,044 		 100
[  98.2]
983,752 
984,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    885,000 円／㎡]  



浦安 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,384,442 
5,847,845 
26,536,597 
20,215,000 
6,321,597 		 （　0.9546）
6,034,596 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    137,149,909 円　　　　（　    689,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.55 ＲＣ11 955.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   199 ㎡     11.9 m x   16.8 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ店舗事務所、３～１１Ｆ共同住宅（１ＬＤＫタイプ、１８戸）を想定した。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗事務所
62.85 
53.5 
33.61 
5,058 
169,999 		 10.0  1,699,990 
1.0  169,999 

 2～ 2		 店舗事務所
91.40 
97.4 
89.06 
4,249 
378,416 		 6.0  2,270,496 
1.0  378,416 

 3～11		 居宅
89.03 
82.3 
73.23 
3,541 
259,307 		 1.0  259,307 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
955.52 
81.8 
781.74 

2,882,178 		 6,304,249 
548,415 
⑨年額支払賃料      2,882,178 円　×　12ヶ月　＝　      34,586,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     781.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,586,136 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,910,489 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,155,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,304,249 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,810 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          548,415 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         170,985 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,384,442 円　　　　（　       162,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,058 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,244,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,402,645 円  　　　       35,066,136　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      402,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,177,000 円  　　　　    311,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       311,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       311,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,847,845 円　（　　　　　　        29,386 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 311,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     955.52 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,215,000 円  
（　　　　　       101,583 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,384,442 円      
②総費用 5,847,845 円      
③純収益　①－② 26,536,597 円      
④建物等に帰属する純収益 20,215,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,321,597 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,034,596 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,149,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     689,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市当代島一丁目５０９番４
 0443005002383-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦安 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市当代島１丁目５０９番４
｢当代島１－３－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ5F1B		 中層の店舗ビルが多
い県道沿いの商業地
域		 南東18m県道 水道、ガス、下水 浦安

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 浦安駅北方

160m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビルが多い商業地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測される。需給関係から地価は今
後とも上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    882,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    486,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線、ＪＲ京葉線、ＪＲ中央・総武線沿線の浦安市、市川市の圏域に存する商業地域。需要
者の中心は圏域内の事業法人、投資家等である。浦安駅周辺の商業地域は、需要は旺盛であり、供給物件は極めて少な
い。圏域内における商業地の取引事例は少なく、価格のバラツキもあることから市場の中心となる価格帯は見出しにく
い状況にある。収益性も高く、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する近隣地域は、浦安駅に近い商業地域である。比準価格を決定するにあたり採用した取引事例の規範性は
高いものと認められる。一方、当地域は賃貸市場が熟成している地域であり、投資採算性を反映した収益価格は重視す
べきではあるが、還元利回り等の把握等、信頼性に欠ける部分がある。よって、本件においては比準価格を重視し収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[103.0]		 100
[135.1]		 [100.0]
100		 848,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    771,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。雇用・所得環境が改善する
下で、緩やかな回復が続くことが期待される
。

駅から近い商業地域で、需要は根強い。地域
要因に特段の変動はなく、地価は上昇基調で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９０１５
-1278		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m県道、
南東8m、
北東5.2m、
三方路
近商

(80,250)
b ２５１０３
９４３７
-561		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
西4.4m、角地
近商

(100,300)
c ２５１０３
６８５２
-941		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西17m県道、
北東6m、角地
１住居
高度地区2種
駐車場整備地区
(70,200)
d ２５１０３
９４３７
-580		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
南5.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
634,673  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
719,296 		 100
[  80.1]
897,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
898,000 
b (　           ) 
670,520  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
714,583 		 100
[  73.3]
974,874 
975,000 
c (　           ) 
565,050  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
576,022 		 100
[  70.8]
813,590 
814,000 
d (　           ) 
524,543  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
567,873 		 100
[  67.7]
838,808 
839,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    882,000 円／㎡]  



浦安 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,025,199 
5,680,745 
24,344,454 
19,890,000 
4,454,454 		 （　0.9546）
4,252,222 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     96,641,409 円　　　　（　    486,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.55 ＲＣ11 955.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   199 ㎡     11.9 m x   16.8 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～２Ｆは店舗・事務所フロア貸し、３Ｆ～１１Ｆは１ＬＤＫ共同住宅１８戸 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.85 
53.5 
33.61 
4,679 
157,261 		 10.0  1,572,610 
1.0  157,261 

 2～ 2		 店舗
91.40 
97.4 
89.06 
3,930 
350,006 		 6.0  2,100,036 
1.0  350,006 

 3～11		 共同住宅
89.03 
82.3 
73.23 
3,275 
239,828 		 1.0  239,828 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
955.52 
81.8 
781.74 

2,665,719 		 5,831,098 
507,267 
⑨年額支払賃料      2,665,719 円　×　12ヶ月　＝　      31,988,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     781.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,988,628 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,655,056 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,813,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,831,098 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,471 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          507,267 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         158,156 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,025,199 円　　　　（　       150,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,679 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,224,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,298,745 円  　　　       32,468,628　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      404,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,142,000 円  　　　　    306,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,680,745 円　（　　　　　　        28,546 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 306,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     955.52 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,890,000 円  
（　　　　　        99,950 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,025,199 円      
②総費用 5,680,745 円      
③純収益　①－② 24,344,454 円      
④建物等に帰属する純収益 19,890,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,454,454 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,252,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,368 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,641,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     486,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市当代島一丁目５０９番４
 0443005002383-0000
2 　
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備考