別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦安 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.
鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 693,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市猫実４丁目６５８番１外
｢猫実４－６－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 472  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(85,280)
台形
1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北東26m県道 水道、ガス、下水 浦安

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２６ｍ県道 交通

施設		 浦安駅南東方

360m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 浦安駅に至近の県道沿いの店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域で地域要因に特段の変更はない。当面は現状のまま
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    704,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市及び隣接市内のＪＲ中央・総武線・京葉線・東京メトロ東西線沿線の商業地である。需要者は県内
の法人及び全国的な企業等である。海外情勢・物価上昇等今後の状況は不透明であるが、都心への利便性の高い東西線
最寄駅に近い商業地は供給が少なく、稀少性の観点から潜在的需要は高く地価は上昇した。市場で中心となる価格帯は
、取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広域的な同一需給圏内の類似地域等の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、商業地域にお
ける収益目的の不動産の価格決定では重視されるべき価格であるが、本件では土地価格に見合った純収益を期待するこ
とができないため低めに求められた。したがって比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[103.0]		 100
[162.2]		 [ 98.0]
100		 692,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要は回復したものの建築費の
高騰が続く外物価上昇・人件費上昇・今後の
金利上昇懸念もあり先行きは不透明である。


建築費高騰の影響等は見られるものの最寄駅
から近い利便性の高い商業地域であり、地価
は上昇した。特別な地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９４３７
-561		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
西4.4m、角地
近商

(100,300)
b ２５１０３
９４３７
-580		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
南5.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
c ２５１０３
５８２５
-1603		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m国道、
北西6m、
北東3m、
三方路
近商
高度地区1種
(68,162)
d ２５１０３
５８２５
-1602		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.9m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,240)
e ２５１０３
９０１５
-1263		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南東3m、角地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
670,520  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
714,583 		 100
[ 101.0]
707,508 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
693,000 
b (　           ) 
524,543  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
567,873 		 100
[  79.1]
717,918 
704,000 
c (　           ) 
534,233  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.1]
680,504 		 100
[  93.1]
730,939 
716,000 
d (　           ) 
665,413  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
744,431 		 100
[ 100.3]
742,204 
727,000 
e (　           ) 
724,743  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
714,390 		 100
[ 103.1]
692,910 
679,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    704,000 円／㎡]  



浦安 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,059,972 
7,764,392 
38,295,580 
26,690,000 
11,605,580 		 （　0.9569）
11,105,380 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    270,862,927 円　　　　（　    574,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅 297.00 ＲＣ6 1,800.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 85 ％   300 ％   280 ％   472 ㎡     14.4 m x   33.9 m  前面道路：県道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸し、２階から６階が共同住宅（ワンルーム１６㎡程度）を想定した。駐車場は機械式１８台を想定した。 ⑦有効率　  58.7 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
375.62 
18.8 
70.62 
4,150 
293,073 		 6.0  1,758,438 
1.0  293,073 

 2～ 2		 共同住宅
285.00 
69.2 
197.22 
3,500 
690,270 		 1.0  690,270 
1.0  690,270 

 3～ 3		 共同住宅
285.00 
69.2 
197.22 
3,500 
690,270 		 1.0  690,270 
1.0  690,270 

 4～ 4		 共同住宅
285.00 
69.2 
197.22 
3,600 
709,992 		 1.0  709,992 
1.0  709,992 

 5～ 6		 共同住宅
285.00 
69.2 
197.22 
3,600 
709,992 		 1.0  709,992 
1.0  709,992 

計
1,800.62 
58.7 
1,056.72 

3,803,589 		 5,268,954 
3,803,589 
⑨年額支払賃料      3,803,589 円　×　12ヶ月　＝　      45,643,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,056.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,643,068 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     4,057,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,825,773 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,268,954 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,803,589 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,185,883 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,059,972 円　　　　（　        97,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,288 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,125,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,466,492 円  　　　       48,883,068　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      347,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,975,000 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,764,392 円　（　　　　　　        16,450 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9569    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,800.62 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,690,000 円  
（　　　　　        56,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,059,972 円      
②総費用 7,764,392 円      
③純収益　①－② 38,295,580 円      
④建物等に帰属する純収益 26,690,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,605,580 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,105,380 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,528 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    270,862,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     574,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市猫実四丁目６５８番１
 0443005015971-0000
2 　浦安市猫実四丁目６５８番２
 0443005015972-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦安 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福﨑　隆一   TEL.
鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 675,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市猫実４丁目６５８番１外
｢猫実４－６－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 472  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(85,280)
台形
1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北東26m県道 水道、ガス、下水 浦安

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２６ｍ県道 交通

施設		 浦安駅南東方

360m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。今後も現況のような土地利用形態が続くと予測する。鉄道駅
徒歩圏にあり安定した賃貸需要が見込める地域で、地価は安定的に推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 基準容積率２８０％　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    695,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    599,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内、千葉市以西にある駅に近い商業地域。主たる需要者は地元富裕層のほか県内、都内の投資家、
金融機関等の参入も考えられる。事務所、ワンルームマンションの賃料は８千円／坪～１５千円／坪程度、容積率１０
０％当たりの土地価格は４０万円／坪～１４０万円／坪程度と考えられる。建築費の上昇にもかかわらず安定した賃貸
需要に支えられ、地価は上昇基調を維持している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鉄道駅近くの県道沿いの商業地域。需要者は収益性を十分に検討して購入の是非を決定する地域で、採用した取引事例
も収益性を考慮して契約が成立したものと推定される。収益価格は土地の規模、形状を勘案した収益用建物の想定や想
定賃料も具体的である。本件では代表標準地との検討を踏まえ、現実に成立した取引事例に基づく実証的な比準価格を
重視し、収益価格を比較考量することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[103.0]		 100
[166.6]		 [ 98.0]
100		 674,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策の継続もあり、投資需要は旺盛
。テナント確保が容易な商業地域の地価は上
昇基調を維持している。


駅に近い県道沿いの商業地域。店舗、共同住
宅の経営は安定が見込まれ、投資需要は旺盛
で地価は上昇基調を維持している。


個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９４３７
-561		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
西4.4m、角地
近商

(100,300)
b ２５１０３
９４３７
-562		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.9m市道
、北東5.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
c ２５１０３
６８５２
-941		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西17m県道、
北東6m、角地
１住居
高度地区2種
駐車場整備地区
(70,200)
d ２５１０３
９０１５
-1276		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
e ２５１０３
４６３６
-1512		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
670,520  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
714,583 		 100
[ 101.2]
706,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
692,000 
b (　           ) 
1,059,018  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
980,852 		 100
[ 133.3]
735,823 
721,000 
c (　           ) 
565,050  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
576,022 		 100
[  78.4]
734,722 
720,000 
d (　           ) 
603,687  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
689,411 		 100
[  95.2]
724,171 
710,000 
e (　           ) 
352,876  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
397,078 		 100
[  61.6]
644,607 
632,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.3 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    695,000 円／㎡]  



浦安 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,837,793 
7,604,767 
38,233,026 
26,124,800 
12,108,226 		 （　0.9569）
11,586,361 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    282,594,171 円　　　　（　    599,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 297.00 ＲＣ6 1,800.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 85 ％   300 ％   280 ％   472 ㎡     14.4 m x   33.9 m  前面道路：県道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は１ルームタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  58.7 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
375.62 
18.8 
70.62 
4,150 
293,073 		 6.0  1,758,438 
1.0  293,073 

 2～ 6		 居宅
285.00 
69.2 
197.22 
3,465 
683,367 		 1.0  683,367 
1.0  683,367 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.62 
58.7 
1,056.72 

3,709,908 		 5,175,273 
3,709,908 
⑨年額支払賃料      3,709,908 円　×　12ヶ月　＝　      44,518,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,056.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,518,896 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,695,068 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,063,828 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,175,273 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,709,908 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,726,508 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,837,793 円　　　　（　        97,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,080,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,432,767 円  　　　       47,758,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      348,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,912,000 円  　　　　    416,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,604,767 円　（　　　　　　        16,112 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9569    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,800.62 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,124,800 円  
（　　　　　        55,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,837,793 円      
②総費用 7,604,767 円      
③純収益　①－② 38,233,026 円      
④建物等に帰属する純収益 26,124,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,108,226 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,586,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    282,594,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     599,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市猫実四丁目６５８番１
 0443005015971-0000
2 　浦安市猫実四丁目６５８番２
 0443005015972-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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備考