令和7年1月15日　提出 浦安 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -19 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市堀江４丁目６９９番１ ｢堀江４－３１－６｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浦安 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 浦安駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅とアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の居住環境を 維持すると思料する。今後の地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に東京メトロ東西線沿線の浦安市及び隣接市に存する既成住宅地域。需要者は地元に居住する若年の一 次取得層が多く、賃貸住宅等からの住替層が中心である。駅徒歩圏にあり、安定した住宅取得の動きが見られ、建売住 宅の小規模化が顕著である。素地供給が少ないため建売業者の仕入競争も見られる。土地は標準的規模で３６００万円 前後、小規模の新築戸建物件は５０００万円～６０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であるが、対象標準地の画地規模では事業採算 に見合う収益は期待し得ないので、規範性の乏しい収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が支配的な快適性を重 視する住宅地域であるので、市場の実勢を反映した規範性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    440,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [103.0] 100 [124.1] [103.0] 100 387,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    363,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数は増加、取引価格は上 昇傾向にある。市内の住宅需要は堅調ながら も価格調整局面も見られ、総じて地価上昇幅 はやや縮小した。 東西線浦安駅徒歩圏の元町地域と称される既 成住宅地域である。需要は堅調で、地価は上 昇基調で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％