令和7年1月15日　提出 浦安 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -15 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.

鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市高洲３丁目２８番１２４ ｢高洲３－１９－２｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 街路が整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　   8.8 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅南方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与える要因は特に認められず、当分の間は概ね現状の住環境を維 持していくものと思料。駅への接近性はやや劣るが需要は堅調で地価は上昇傾向で推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市内のＪＲ京葉線各駅勢圏の住宅地域。典型的な需要者は地縁的選好性を有する都内通勤の一次取得 者である。都心への交通接近性に優れ、区画整然とした環境良好な住宅地域が形成されていることから周辺市区等から も需要がある。土地の中心価格帯は標準的画地規模で総額３０百万～３５百万円前後、建売は総額５０百万～６０百万 円前後が多い。周辺の新興開発分譲地では土地１６５㎡前後に建物を付けて総額７５百万～８５百万円前後等もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅地域で、自己居住目的の取引が中心である。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市場の取 引の実態を反映した価格であり、説得力は高い。市場参加者は自己居住目的で取引する個人であり、画地規模等からも 収益物件建設目的の市場参加者を想定することは非現実的であると判断し収益価格は非適用とした。したがって、本件 では取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    435,000 円／㎡ [106.4] 100 100 [104.0] 100 [143.0] [102.0] 100 317,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    298,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回 復している。ただし、海外景気の下振れが我 が国の景気を下押しするリスクとなっている 。 最寄駅から２．２ｋｍに位置する区画整然と した住宅地域。地域要因に特段の変動はない 。需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％