令和7年1月15日　提出 浦安 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 70,100,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市美浜４丁目１６番２７５ ｢美浜４－１９－１３｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　　 　６ｍ市道 交通 施設 新浦安駅北方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の住 環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京葉線「新浦安」駅及び「舞浜」駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は隣接市または都内に通 勤する一次取得者が中心であり、高額所得者が多いのが特徴的である。都心へのアクセスに優れ、区画整然とした住宅 地域で居住環境が良好であることから需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。土地は標準画地規模で６５００万～ ７５００万前後が取引の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模造成された住宅団地であり、共同住宅として利用されていない地域である。また、典型的需要者は自己使用目的 の個人であることから賃貸物件を想定することは非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。したがって本件で は同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した 価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    435,000 円／㎡ [106.4] 100 100 [104.0] 100 [110.3] [104.0] 100 420,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    389,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか に回復している。雇用・所得環境が改善する 下で、緩やかな回復が続くことが期待される 。 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地 域。居住環境が良好で、都心へのアクセスに 優れることから需要は堅調であり、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％