令和7年1月15日　提出 浦安 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -12 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.

鑑定評価額 67,500,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市海楽１丁目１９番１６ ｢海楽１－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       184 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められな いことから、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市及び周辺市の住宅地域であり、ＪＲ京葉線の各駅を最寄駅とする住宅地と代替性が高い。主な需要 者は都心部へ通勤する浦安市等の居住者である。住環境が良好なこと等により需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推 移している。取引の中心価格帯としては、土地は標準地規模で６，５００～７，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、需要者は市場性を重視する。なお、地価 水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から収益物件の想定は現実的ではなく、収益還元法は適 用していない。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    435,000 円／㎡ [106.4] 100 100 [104.0] 100 [122.9] [101.0] 100 366,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    340,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るが、緩やかに回復 している。なお、国内における金融資本市場 の変動、アメリカの今後の政策動向等に注意 する必要がある。 地域要因の変動は認められない。住環境は良 好であり、需給は安定している。地価は上昇 傾向である。 個別的要因の変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％