別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦安 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 -1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.
鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 407,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市猫実５丁目３１９番７
｢猫実５－７－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,192)

1:1		 住宅

Ｗ2		 戸建、共同住宅と店
舗の混在する既成住
宅地域		 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 浦安

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.6 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       246 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 浦安駅南西方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,192)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建、共同住宅と店舗の混在する既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の住
環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    407,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市内の東京メトロ東西線、ＪＲ京葉線沿線の住宅地域である。主たる需要者は市内に地縁的選好性を
有する富裕層または小規模建売分譲を企図する不動産業者等が想定される。市場の中心価格帯は標準的画地規模の土地
で１億円前後、小規模建売分譲の総額は６０００万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には開差が生じた。近隣地域の周辺には共同住宅等も見られるものの、住環境を重視した自己居住
目的の取引が大半であり現実に市場で取引された事例により求めた比準価格は実証的で規範性は高い。一方で収益価格
は投資採算性に見合う賃料水準が形成されていると言い難くやや低位に試算された。よって本件においては、比準価格
を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[103.0]		 100
[117.0]		 [102.0]
100		 406,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    374,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。また低金利の継続、住宅取得
支援施策等による下支え効果もあり、住宅需
要は堅調である。

浦安駅から徒歩圏内の店舗等が混在する住宅
地域。地域要因の変動は認められないものの
、都心へのアクセスが良く利便性の高さから
需要は旺盛。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.4
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９４３７
-510		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
b ２５１０３
５３３２
-120		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
c ２５１０３
９４３７
-521		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.4m市道
、中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０３
９４３７
-512		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２５１０３
６８５２
-920		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
南西3m、角地
１低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
523,967  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
420,383 		 100
[ 103.2]
407,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
415,000 
b (　           ) 
391,444  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
392,204 		 100
[  98.9]
396,566 
404,000 
c (　           ) 
464,495  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
382,655 		 100
[  95.8]
399,431 
407,000 
d (　           ) 
350,333  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
359,765 		 100
[  89.0]
404,230 
412,000 
e (　           ) 
442,439  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.3]
364,934 		 100
[  91.9]
397,099 
405,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  +2.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -5.8 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    407,000 円／㎡]  



浦安 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,732,517 
1,085,309 
5,647,208 
2,939,300 
2,707,908 		 （　0.9728）
2,634,253 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     54,880,271 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 112.77 ＬＳ2 222.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   192 ％   246 ㎡     15.6 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て共同住宅（３６．５㎡程度・戸数６戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
112.77 
100.0 
112.77 
2,543 
286,774 		 1.0  286,774 
1.0  286,774 

 2～ 2		 居宅
109.47 
100.0 
109.47 
2,595 
284,075 		 1.0  284,075 
1.0  284,075 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.24 
100.0 
222.24 

570,849 		 570,849 
570,849 
⑨年額支払賃料        570,849 円　×　12ヶ月　＝　       6,850,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,850,188 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       568,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,461,622 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           570,849 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          570,849 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         265,660 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,732,517 円　　　　（　        27,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,707 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,595 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 221,000 円  　　　　     44,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 351,509 円  　　　        7,030,188　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      309,400 円  　　　　     44,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        44,200 円  　　　　     44,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,200 円  　　　　     44,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,085,309 円　（　　　　　　         4,412 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     222.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,939,300 円  
（　　　　　        11,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,732,517 円      
②総費用 1,085,309 円      
③純収益　①－② 5,647,208 円      
④建物等に帰属する純収益 2,939,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,707,908 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,634,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,880,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市猫実五丁目３１９番７
 0443005016118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦安 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 -1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀨﨑　敦子   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市猫実５丁目３１９番７
｢猫実５－７－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,192)

1:1		 住宅

Ｗ2		 戸建、共同住宅と店
舗の混在する既成住
宅地域		 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 浦安

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 浦安駅南西方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,192)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな
い限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    221,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市及び隣接市や東京都東部の東京メトロ東西線、ＪＲ京葉線沿線の住宅地域である。需要者の中心は
、同一需給圏内に居住して東京都内へ通勤する一次及び二次取得者である。当該地域は、快速停車駅の「浦安」駅から
徒歩圏内の住宅地域で生活利便性及び都心への接近性も良好なため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模や
建物の品等によりまちまちであるが、新築建売住宅は５，５００～６，５００万円程度の物件が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は周辺に共同住宅等も見られるものの戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、住環境を重視した自己使用目
的の取引が大半な地域で、信頼性のある事例により求めた比準価格の規範性は高い。また、収益価格は、投資採算性に
見合う賃料水準が形成されていると言い難くやや低位に試算された。よって本件においては、市場の実態を反映した比
準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[103.0]		 100
[118.3]		 [102.0]
100		 402,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    374,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製造業は設備投資の堅調な需要等、非製造業
は原材料費や人件費の上昇について価格転嫁
が進み、企業の景気感は改善傾向で推移した
。

最寄り駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域で
あり、特に大きな地域要因の変動はない。地
価は上昇で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９４３７
-510		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
b ２５１０３
９４３７
-509		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２５１０３
９４３７
-507		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
d ２５１０３
５３３２
-129		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
523,967  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
420,383 		 100
[ 105.9]
396,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
405,000 
b (　           ) 
363,040  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
430,123 		 100
[ 102.7]
418,815 
427,000 
c (　           ) 
336,753  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
402,105 		 100
[ 103.0]
390,393 
398,000 
d (　           ) 
391,495  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
394,536 		 100
[  97.9]
402,999 
411,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



浦安 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,783,206 
1,138,759 
5,644,447 
2,965,900 
2,678,547 		 （　0.9728）
2,605,691 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     54,285,229 円　　　　（　    221,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 112.77 ＬＳ2 222.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   192 ％   246 ㎡     15.6 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ・平均専有面積約３６㎡で６戸を想定。 ⑦有効率　  98.5 ％
の理由		 共有部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
112.77 
97.1 
109.47 
2,542 
278,273 		 1.0  278,273 
1.0  278,273 

 2～ 2		 居宅
109.47 
100.0 
109.47 
2,713 
296,992 		 1.0  296,992 
1.0  296,992 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.24 
98.5 
218.94 

575,265 		 575,265 
575,265 
⑨年額支払賃料        575,265 円　×　12ヶ月　＝　       6,903,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     218.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,903,180 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       572,964 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,510,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           575,265 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,275 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          575,265 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         267,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,783,206 円　　　　（　        27,574 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,713 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 267,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 354,159 円  　　　        7,083,180　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      312,200 円  　　　　     44,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        44,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,138,759 円　（　　　　　　         4,629 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     222.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,965,900 円  
（　　　　　        12,057 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,783,206 円      
②総費用 1,138,759 円      
③純収益　①－② 5,644,447 円      
④建物等に帰属する純収益 2,965,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,678,547 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,605,691 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,285,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     221,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市猫実五丁目３１９番７
 0443005016118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考