鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
君津 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

君津 5-5

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　勝　錬太郎

TEL.

鑑定評価額

55,300,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	君津市南子安６丁目２１番５｢南子安６－２１－１５｣				②地積　(㎡)	779 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1.5:1	店舗ＬＳ1	低層の飲食店、店舗等が見られる路線商業地域	北東34m国道	水道、ガス、下水	君津 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.4 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 779 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３４ｍ国道

交通

施設

君津駅南東方

3.2km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状維持と予測する。需給
が逼迫しているため地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は君津市を中心に周辺市町村内の国道及び県道等の幹線道路沿いの地域であるため、繁華性、商業集積度は
高い。需要者の中心は、対象標準地の規模の場合、店舗敷地を取得しようとする個人事業者及び県内又は地場の中小企
業。また取引される規模がまちまちであることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は要因比較が可能な取引事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格で
ある。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格と言える。市場参加者の観点から収益価
格は規範性が劣り、一方、比準価格は売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。本件では比準価格を
重視し、収益価格と比較考量し、さらに代表標準地等からの検討結果を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　君津 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,200 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[ 87.1]

[100.0]
100

70,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

君津地区の商業地は背後の住宅地価格の上昇
を受け、商業地の需要も根強く、概ね堅調に
推移している。

幹線道路沿いの商業地域で、格別の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

君津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０９１０２９６ -9	君津市		建付地	（　）	長方形	南西22m県道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
b	２４７０９０６７８７ -322	君津市		更地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２５１０９１０２９６ -2	木更津市		更地	（　）	長方形	北18m市道、南6m、二方路		１住居地区計画等高度地区 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,556	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,151	100 [ 79.0]	74,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,900
b	(　 ) 62,867	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	67,764	100 [ 92.1]	73,577		73,600
c	(　 ) 85,408	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	86,999	100 [ 109.8]	79,234		79,200
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

君津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の商業地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,621,780	2,560,197	10,061,583	7,980,800	2,080,783	（　0.9750） 2,028,763	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,403,327 円　　　　（　 53,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

君津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	270.00	Ｓ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	779 ㎡	35.4 m x 22.0 m	前面道路：国道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階とも店舗のフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

共有部分を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	94.4	254.88	2,494	635,671	3.0	1,907,013
							0.0	0
2～ 2	店舗	270.00	94.4	254.88	1,995	508,486	3.0	1,525,458
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	94.4	509.76		1,144,157		3,432,471
								0

⑨年額支払賃料	1,144,157 円　×　12ヶ月　＝　 13,729,884 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 509.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,729,884 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,139,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,590,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,432,471 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,621,780 円　　　　（　 16,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

君津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	411,897 円	13,729,884　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 408,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 928,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,560,197 円　（　　　　　　 3,287 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,980,800 円（　　　　　 10,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,621,780 円
②総費用	2,560,197 円
③純収益　①－②	10,061,583 円
④建物等に帰属する純収益	7,980,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,080,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,028,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,403,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

君津 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	君津市南子安六丁目２１番５	0403000801839-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
君津 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

君津 5-5

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　松島　孝悟

TEL.

鑑定評価額

55,300,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	君津市南子安６丁目２１番５｢南子安６－２１－１５｣				②地積　(㎡)	779 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1.5:1	店舗ＬＳ1	低層の飲食店、店舗等が見られる路線商業地域	北東34m国道	水道、ガス、下水	君津 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 770 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３４ｍ国道

交通

施設

君津駅南東方

3.2km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの低層店舗が多い路線商業地域であるが、地域内に特段の変動要因は見当たらず、当面は現状を維持す
るものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は君津市及び周辺市町村の普通商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、近隣住民や幹
線道路を利用する人を対象とする物販・飲食店舗が中心であり、比較的中小規模なものとなっている。従来からの個人
商店は大型商業施設に押され衰退傾向にあるものの、商業地の需要は上昇傾向となっている。規模等の個別性が大きく
総額取引の中心帯は見出し難いが、単価としては概ね６～８万円／㎡が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、近隣住民や国道を利用する人を対象とした外食チェーンの飲食店舗等の需要者が中心で、需要は上昇傾向
にある。従って、投資採算性は価格に比較的影響しているものと判断される。他方、比準価格は規範性の高い事例を採
用し、補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　君津 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,200 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[ 87.1]

[100.0]
100

70,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

君津市の商業地は、地価も繁華性の良好な地
域から上昇傾向で推移している。

国道沿いの路線商業地であり繁華性に優るた
め、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

君津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０９０６８９８ -3	木更津市		更地	（　）	不整形	東6m市道、北6m、二方路		近商 (80,200)
b	２５１０９１０２９６ -2	木更津市		更地	（　）	長方形	北18m市道、南6m、二方路		１住居地区計画等高度地区 (60,200)
c	２４７０９０９８９５ -507	君津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北22m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２４１０９１０２９６ -307	木更津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西22m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,218	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,623	100 [ 75.2]	76,626	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,600
b	(　 ) 85,408	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	86,999	100 [ 117.6]	73,979		74,000
c	(　 ) 59,914	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,472	100 [ 82.7]	74,331		74,300
d	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,018	100 [ 61.1]	73,679		73,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

君津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,374,236	2,521,319	9,852,917	7,774,400	2,078,517	（　0.9750） 2,026,554	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,358,245 円　　　　（　 53,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

君津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	270.00	Ｓ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	779 ㎡	35.4 m x 22.0 m	前面道路：国道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも店舗としてフロア貸しすることを想定した。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	94.4	254.88	2,530	644,846	3.0	1,934,538
							1.0	644,846
2～ 2	店舗	270.00	94.4	254.88	1,750	446,040	3.0	1,338,120
							1.0	446,040
～

～

～

計		540.00	94.4	509.76		1,090,886		3,272,658
								1,090,886

⑨年額支払賃料	1,090,886 円　×　12ヶ月　＝　 13,090,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 509.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,090,632 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,086,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,004,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,272,658 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,090,886 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 340,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,374,236 円　　　　（　 15,885 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

君津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	392,719 円	13,090,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 433,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 904,000 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,521,319 円　（　　　　　　 3,237 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,774,400 円（　　　　　 9,980 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,374,236 円
②総費用	2,521,319 円
③純収益　①－②	9,852,917 円
④建物等に帰属する純収益	7,774,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,078,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,026,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,358,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

君津 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	君津市南子安六丁目２１番５	0403000801839-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考