令和7年1月15日　提出 君津 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -21 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市郡１丁目２１番２ ｢郡１－２１－３｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く空地も散見される 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 君津 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.3 ｍ、奥行　約　　  12.4 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 君津駅南東方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、周囲には空地等も散見される。築浅の物件も多く見られ、今後はこれら空地等 に建売住宅等の建築が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市及びその周辺市内の戸建住宅を中心とした住宅地域等の存する圏域であると判定した。需要者とし ては、地縁性を有し君津市や木更津市等に通勤する一次取得者層が想定される。やや郊外に位置するが国道１２７号に 沿って外延的に広がる住宅地域であり、周辺北部に比して割安であり、競合関係にある対象地域の需要を引き上げる要 因となっている。中心価格帯は、土地総額で６００万円台、平米単価で３万円台のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は最有効使用の建物の賃料を基にした価格で、収益性の反映に長けた手法であるが、画地条件や行政条件に より投資効果の見込める建物の想定は困難であったため収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は類似地域等に 存する代替不動産を基にした価格であり、市場の実態を反映した価格で需要者の意思決定過程に即した価格といえる。 よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,300 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [179.0] [101.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安等による物価高が継続しており、不動産 市場でも需要が高い地域の地価は上昇基調、 弱含みの地域でも横ばい乃至下落幅の縮小傾 向が見られる。 築浅物件等も多く見られる住宅地域であり、 地域要因に特段の変動は見られないが、周辺 地価との競合により地価は強含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％