令和7年1月15日　提出 君津 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -18 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市人見字韮塚１３９７番５ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南5m道路、背面道 水道、ガス 青堀 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    65 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 青堀駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 君津駅からは徒歩限界圏にあって、周囲ではミニ開発等も行われているが地域要因に大きな変動は見られず、当 面の間は同様の利用状況で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市及びその周辺市内の戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域等の存する圏域と判定した。需要者としては、君 津市や木更津市中心部等に通勤する給与所得者層が想定される。最寄駅である君津駅からは徒歩限界圏であるが、値頃 感から一定の需要が見られる。取引の中心価格帯は、土地総額で３００万円～４００万円程度、平米単価で１万円台の ものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は最有効使用の投資用建物を想定し、当該建物から得られる収益を基にした価格であるが、標準的な画地に 駐車場を設けた投資効果の得られる建物の想定は困難である為、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は対象 不動産と価格牽連性を有する類似の不動産の取引価格を基にした価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格であ る。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安等による物価高が継続しており、不動産 市場でも需要が高い地域の地価は上昇基調、 弱含みの地域でも横ばい乃至下落幅の縮小傾 向が見られる。 周囲ではミニ開発等も行われているが、大き な地域要因の変動は見られない。一定の需要 は見られ地価は横ばい乃至微増傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％