令和7年1月15日　提出 君津 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -16 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　由   TEL.

鑑定評価額 6,780,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市外箕輪１丁目１８番２３外 ｢外箕輪１－１８－２５｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 君津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 君津駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、今後も利用状況に大きな変化はない。需給が逼迫しているこ とから当面、地価動向は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線君津駅及び木更津駅を勢圏とする住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域に及ぶ。需要者の 中心は、地縁的選好性を有する地元住民乃至その関係者のほか外部からの転入者もみられる。居住環境が比較的良好な ことから根強い需要があり、低金利等の政策効果もあって、コロナ禍にあっても需給は逼迫傾向にある。需要の中心と なる価格帯は、土地は１５０㎡程度で６００～７００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引により試算したもので実証的な価格である。収益価格については、対象標準地の画地条件により 賃貸住宅の建設が困難であることから試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での 取引が中心である。したがって実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,300 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [139.4] [103.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあるが、市街地における住 宅地域は、供給不足から需給はひっ迫傾向に ある。 都市の外延的発展及び宅地供給を小糸川が阻 害し、君津駅周辺の区画整然とした住宅地域 は慢性的な宅地供給不足にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％