令和7年1月15日　提出 君津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -15 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　由   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市中野５丁目１４番１６ ｢中野５－１４－２６｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 君津 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 君津駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が見られる住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はなく、当面は標準的使用等を維持し推移する ものと予測する。供給不足より地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市・木更津市におけるＪＲ内房線の各駅を最寄駅とする普通住宅地域である。中でも君津市の中心で ある「君津」駅周辺の区画整然とした住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者は、３０～４０代の第一次取得者で 、同一需給圏内に居住する層と思料される。比較的良好な住環境を有すると共に、売り物件の希少な地域であるため、 需要は堅調傾向が伺える。土地は概ね２１０㎡前後で１２００～１３００万円程度のものが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は住宅、アパート等が混在する地域であるが、市場での取引は自用目的が大半を占め、駅接近条件より収益目的 の賃貸建物の取引は殆ど見られないことから、収益価格は適用を断念した。価格形成においては、居住の快適性、利便 性等が重視される。従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、さらに市場性に留意し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　君津 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     60,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあるが、市街地における住 宅地域は、供給不足から需給はひっ迫傾向に ある。 「君津」駅周辺の生活の利便性が高い住宅地 域では、子育て世代を中心に人気があるため 、依然として底堅い需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +1.5 ％