別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
鎌ケ谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌ケ谷 5-2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大日南　元就   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４９０番１
｢鎌ケ谷３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
不整形
1:3		 店舗

Ｓ4		 中低層の店舗付事務
所の多い駅前商業地
域		 南東11.5m県道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ県道 交通

施設		 鎌ヶ谷大仏近接

 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中低層の店舗付事務所ビルが多い駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認めら
れないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市内及び隣接市内の駅徒歩圏の商業地域及び主要道路沿いの商業地域である。主たる需要者は鎌ヶ
谷市及びその周辺に拠点を置く賃貸事業を目的とする不動産業者や収益の獲得を目的とする投資家等である。対象標準
地の存する地域は中低層店舗付事務所の多い駅前の商業地域であり、比較的繁華性が認められる。価格水準は上昇傾向
にある。市場の中心となる価格帯は、規模によって異なるため、見出し難いが、１０万円～２０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過
程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場
の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、投資採算性の観点から指標となる収益価格を比較考量し、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。個人消費及
び設備投資は、持ち直しの動きがみられる。
企業収益は、総じてみれば改善している。


最寄駅に近接する駅前商業地域である。地域
要因に大きな変動を与える要因は見当たらな
い。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌ケ谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
４８５４
-2062		 鎌ケ谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.5m県道
、南西5m、
角地
近商

(75,150)
b ２５１０４
４８５４
-2068		 鎌ケ谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14m県道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
c ２５１０４
７８２３
-442		 鎌ケ谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13m県道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０４
５４９２
-44		 鎌ケ谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西12m市道、
北3.6m、角地
２住居
高度地区2種
(70,200)
e ２５１０４
７８２９
-1663		 鎌ケ谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,888  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
180,469 		 100
[  99.3]
181,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
124,105  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,757 		 100
[ 101.8]
135,321 
133,000 
c (　           ) 
122,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,456 		 100
[  96.1]
135,750 
133,000 
d (　           ) 
102,816  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
111,384 		 100
[  81.5]
136,667 
134,000 
e (　           ) 
124,572  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
142,808 		 100
[ 102.5]
139,325 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　 -14.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　 -15.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



鎌ケ谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,850,411 
1,580,332 
5,270,079 
4,559,940 
710,139 		 （　0.9766）
693,522 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     15,411,600 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌ケ谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 72.08 Ｓ4 274.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡      7.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は事務所を想定した。各階ともフロアー貸しである。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.09 
80.4 
55.56 
3,450 
191,682 		 6.0  1,150,092 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
68.49 
86.0 
58.92 
2,760 
162,619 		 6.0  975,714 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
68.49 
86.0 
58.92 
2,250 
132,570 		 6.0  795,420 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
68.49 
86.0 
58.92 
2,250 
132,570 		 6.0  795,420 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
274.56 
84.6 
232.32 

619,441 		 3,716,646 
0 
⑨年額支払賃料        619,441 円　×　12ヶ月　＝　       7,433,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     232.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,433,292 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       616,963 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,816,329 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,716,646 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,082 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,850,411 円　　　　（　        51,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,467 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌ケ谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 415,800 円  　　　　     69,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 297,332 円  　　　        7,433,292　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      589,000 円  　　　　     69,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,300 円  　　　　     69,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,300 円  　　　　     69,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,580,332 円　（　　　　　　        11,972 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9766    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     274.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,559,940 円  
（　　　　　        34,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,850,411 円      
②総費用 1,580,332 円      
③純収益　①－② 5,270,079 円      
④建物等に帰属する純収益 4,559,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 710,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 693,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,254 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,411,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌ケ谷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌ケ谷市鎌ケ谷三丁目４９０番１
 0443000337465-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
鎌ケ谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌ケ谷 5-2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元彦   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４９０番１
｢鎌ケ谷３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
不整形
1:3		 店舗

Ｓ4		 中低層の店舗付事務
所の多い駅前商業地
域		 南東11.5m県道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ県道 交通

施設		 鎌ヶ谷大仏近接

 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、鎌ケ谷市及び隣市内の駅前型、近隣型、路線型の商業地域及びその周辺の地域を含む圏域。需要
者の属性は、主として収益物件の取得を目的とする不動産業者または自己使用目的の中小規模事業者等。大規模小売店
舗の影響を受け自動車によるアクセスが劣る中小規模商業地の競争力は相対的に低位にある。供給物件は少なく稀少性
が高いため、需給は強含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は１０万円／㎡～２０万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業物件の取得は投資行動であり、商業地の取引事例を重視して求めた比準価格は投資行動の結果を反映している。収
益価格は中層店舗事務所を建築して賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、需要者の合理的な意
思決定を反映している。比準価格及び収益価格はそれぞれ市場で実現する可能性が大きい価格である。よって、比準価
格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な企業収益、財政金融政策の動向、イン
フレヘッジ等により、投資マインドは底堅く
、持続している。


駅前の幹線道路沿いの商業地。地域要因の大
きな変動はない。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌ケ谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
４８５４
-2062		 鎌ケ谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.5m県道
、南西5m、
角地
近商

(75,150)
b ２５１０４
７８２３
-442		 鎌ケ谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13m県道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
c ２５１０４
４８５４
-2004		 鎌ケ谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１０４
５４９２
-44		 鎌ケ谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西12m市道、
北3.6m、角地
２住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,888  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
180,469 		 100
[  85.8]
210,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
122,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,456 		 100
[  98.7]
132,174 
130,000 
c (　           ) 
121,372  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,383 		 100
[  90.9]
142,336 
139,000 
d (　           ) 
102,816  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
111,384 		 100
[  81.5]
136,667 
134,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　 -14.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



鎌ケ谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,907,198 
1,523,747 
5,383,451 
4,645,480 
737,971 		 （　0.9766）
720,702 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     16,015,600 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌ケ谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 72.08 Ｓ4 274.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡      7.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～４階は事務所として各階をフロア－貸し。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
69.09 
80.4 
55.56 
3,500 
194,460 		 6.0  1,166,760 
0.0  0 

 2～  		 事務所
68.49 
86.0 
58.92 
2,700 
159,084 		 6.0  954,504 
0.0  0 

 3～  		 事務所
68.49 
86.0 
58.92 
2,300 
135,516 		 6.0  813,096 
0.0  0 

 4～  		 事務所
68.49 
86.0 
58.92 
2,300 
135,516 		 6.0  813,096 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
274.56 
84.6 
232.32 

624,576 		 3,747,456 
0 
⑨年額支払賃料        624,576 円　×　12ヶ月　＝　       7,494,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     232.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,494,912 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       622,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,872,834 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,747,456 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,364 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,907,198 円　　　　（　        52,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌ケ谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 423,600 円  　　　　     70,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 224,847 円  　　　        7,494,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      600,100 円  　　　　     70,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,600 円  　　　　     70,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,600 円  　　　　     70,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,523,747 円　（　　　　　　        11,544 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9766    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     274.56 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,645,480 円  
（　　　　　        35,193 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,907,198 円      
②総費用 1,523,747 円      
③純収益　①－② 5,383,451 円      
④建物等に帰属する純収益 4,645,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 737,971 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 720,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,460 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,015,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌ケ谷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌ケ谷市鎌ケ谷三丁目４９０番１
 0443000337465-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考