別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
鴨川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴨川 5-2 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.
鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴨川市花房字安田７３番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,454  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、営業所等のほ
か空地も存する路線
商業地域		 北東12m県道、南東側道 水道 安房鴨川

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,454 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 安房鴨川駅北西方

2.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状維持と予測する。亀田総合病院に関連する
根強い需要があり、需給関係は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ外房・内房線沿線の路線商業地域のうち、鴨川市内を中心として、その隣接市域に及ぶ。需要者は
、地元の中小企業や個人事業者のほか、大手企業等も見受けられる。沿道関連施設を中心とする路線商業地域で商況は
必ずしも芳しくないが、亀田総合病院に関連する根強い需要もあることから、需給関係は強含みで推移している。商業
地取引が稀少で、規模もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の不動産取引により試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、本件では規範性の
高い事例を適切に補正し得た。また、需要者として収益目的の事業者も想定されることから、収益性についても投資判
断の一定の指針となると考えられる。したがって、実証性の高い比準価格を重視しつつ、収益価格も考慮し、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鴨川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,500 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.9]		 [102.0]
100		 34,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鴨川市内の商業地は、経済状況の回復を受け
、亀田総合病院に関連する根強い需要もある
ことから、需給関係は堅調に推移している。


店舗等が立地する路線商業地域で、地域要因
に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.8
交通・接近　　　 +14.4
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴨川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９
０７７２５
-12		 鴨川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
南東6m、
二方路
（都） 商業

(80,400)
b ２５１０９
０６８９８
-6		 鴨川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m県道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
c ２５１０９
０５４５０
-36		 鴨川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,795  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
52,019 		 100
[ 144.5]
35,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
36,700 
b (　           ) 
29,007  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,152 		 100
[  87.3]
33,393 
34,100 
c (　           ) 
40,831  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,831 		 100
[ 117.0]
34,898 
35,600 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　 +13.2 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,500 円／㎡]  



鴨川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,013,543 
4,932,350 
20,081,193 
18,428,000 
1,653,193 		 （　0.9741）
1,610,375 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     32,864,796 円　　　　（　     22,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鴨川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 854.00 Ｓ2 1,358.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,454 ㎡     43.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
854.00 
100.0 
854.00 
1,750 
1,494,500 		 3.0  4,483,500 
1.0  1,494,500 

 2～ 2		 店舗
504.00 
100.0 
504.00 
1,410 
710,640 		 3.0  2,131,920 
1.0  710,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,358.00 
100.0 
1,358.00 

2,205,140 		 6,615,420 
2,205,140 
⑨年額支払賃料      2,205,140 円　×　12ヶ月　＝　      26,461,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,358.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,461,680 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,196,319 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,265,361 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,615,420 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,205,140 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         687,519 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,013,543 円　　　　（　        17,203 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,804 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鴨川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,355,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 793,850 円  　　　       26,461,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,897,000 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,932,350 円　（　　　　　　         3,392 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,358.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,428,000 円  
（　　　　　        12,674 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,013,543 円      
②総費用 4,932,350 円      
③純収益　①－② 20,081,193 円      
④建物等に帰属する純収益 18,428,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,653,193 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,610,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,864,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鴨川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴨川市花房字安田７３番２
 0404000521639-0000
2 　鴨川市花房字安田７４番３
 0404000521642-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
鴨川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴨川 5-2 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　由   TEL.
鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴨川市花房字安田７３番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,454  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、営業所等のほ
か空地も存する路線
商業地域		 北東12m県道、南東側道 水道 安房鴨川

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,454 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 安房鴨川駅北西方

2.1km		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等の見られる路線商業地域であり、集客力ある店舗が多く、発展傾向から店舗の張り付きが増して、現在は
成熟域に至っている。地価は微増傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鴨川市を中心に、館山市、勝浦市、南房総市等の郊外路線・近隣・普通等の各商業地域と判断した。近
隣地域は鴨川市郊外の路線商業地域であり、想定される需要者は地元法人、地元個人事業者等である。発展傾向から成
熟傾向に移行しつつあり、観光需要の回復に随伴して、地価は微増傾向に至った。中心価格帯は㎡当３～３．５万円程
度と推察されるが、総額は条件、規模等様々なためその把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は店舗、事業所、事務所等が見られる路線商業地域であるが、収集した賃貸事例は、同業種、同規模の事務所・
店舗等の事例が少なく、契約内容等の個別差もあり、適正な賃料水準の把握は困難で、収益価格の信頼性はやや劣る。
従って本件においては市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに市場動向に留
意するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鴨川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,500 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [102.0]
100		 34,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少し高齢化が進み、世帯数は横這い
傾向である。



郊外の路線商業地であり商業地として成熟域
にあり、地価変動に大きな地域要因の変化は
ないが、需給は改善している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.8
交通・接近　　　 +14.4
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴨川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９
０９８９５
-14		 館山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,390)
b ２４１０９
０９８９５
-503		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c ２５１０９
０５４５０
-63		 南房総市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西12m国道、
中間画地
都計外 
d ２４７０９
０９８９５
-509		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
e ２４７０９
０９８９５
-504		 館山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m国道、
北5m、西4m、
三方路
（都） 商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,306  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,383 		 100
[ 110.3]
34,799 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
35,500 
b (　           ) 
37,722  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,835 		 100
[  96.8]
39,086 
39,900 
c (　           ) 
35,282  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,282 		 100
[  98.3]
35,892 
36,600 
d (　           ) 
33,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,962 		 100
[ 101.0]
33,626 
34,300 
e (　           ) 
34,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
33,558 		 100
[ 106.0]
31,658 
32,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.8 交通・接近　 +12.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,700 円／㎡]  



鴨川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,977,495 
5,160,543 
20,816,952 
19,380,000 
1,436,952 		 （　0.9741）
1,399,735 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     28,566,020 円　　　　（　     19,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鴨川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 854.00 Ｓ2 1,358.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,454 ㎡     43.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 自動車販売店用店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
854.00 
100.0 
854.00 
1,820 
1,554,280 		 3.0  4,662,840 
1.0  1,554,280 

 2～ 2		 店舗
504.00 
100.0 
504.00 
1,460 
735,840 		 3.0  2,207,520 
1.0  735,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,358.00 
100.0 
1,358.00 

2,290,120 		 6,870,360 
2,290,120 
⑨年額支払賃料      2,290,120 円　×　12ヶ月　＝　      27,481,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,358.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,481,440 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,280,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,200,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,870,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,290,120 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         714,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,977,495 円　　　　（　        17,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,876 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,820 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鴨川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,425,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 824,443 円  　　　       27,481,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,995,000 円  　　　　    285,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       285,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       285,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,160,543 円　（　　　　　　         3,549 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 285,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,358.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,380,000 円  
（　　　　　        13,329 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,977,495 円      
②総費用 5,160,543 円      
③純収益　①－② 20,816,952 円      
④建物等に帰属する純収益 19,380,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,436,952 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,399,735 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          963 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,566,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鴨川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴨川市花房字安田７３番２
 0404000521639-0000
2 　鴨川市花房字安田７４番３
 0404000521642-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考