別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
我孫子 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 5-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市天王台１丁目１番１２
｢天王台１－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中層店舗事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南12m市道 水道、ガス、下水 天王台

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.1 ｍ、奥行　約　　  21.4 ｍ、規模　　       257 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 天王台駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 天王台駅から至近の店舗、店舗事務所、店舗付マンション、駐車場等で構成される地域で、特段の変動はないも
のと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,560 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の常磐線沿線の商業地域である。最有効使用は１階店舗付マンションで、主たる需要
者は必ずしも繁華性に優れた地域とは言えないため投資目的の他、資産保有目的も兼ねた一部自己使用・一部賃貸目的
の個人・法人等が想定される。取引が少なく価格水準の把握は難しいが規模８０坪程度で概ね６０万円～７０万円／坪
、土地価格総額としては駅に近い商業地域に立地することから希少性に優れ５，０００万円台前半程度と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の我孫子市及び柏市のＪＲ常磐線沿線の商業地域の取引事例に基づいた取引事例比較法及び１棟店舗付賃
貸マンションを賃貸想定した収益還元法を適用した。地域特性から繁華性の面で必ずしも投資採算性に優れるとは言え
ず、近年の建築費高騰を反映し収益価格は低位に求まった。本件では、より実証的な取引事例比較法で求めた比準価格
を重視し代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    427,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[110.0]		 100
[202.2]		 [100.0]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、立地にも左右
されるが市内の商業地への需要は概ね安定し
ている。


天王台駅周辺の商業地で駅至近であっても繁
華性はやや低い。地域要因に大きな変動は認
められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-1024		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
b ２５１０５
０７２０８
-1055		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ２５１０５
０７２０８
-1027		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
北東8m、
南西3.8m、
三方路
商業

(100,400)
d ２５１０５
０８０８２
-15		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.1m市道
、南西16m、
角地
１住居
高度地区1種
(60,200)
e ２５１０５
０７４９９
-22		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,293  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
174,898 		 100
[  91.8]
190,521 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
167,246  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
165,175 		 100
[  75.5]
218,775 
219,000 
c (　           ) 
167,736  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.1]
207,017 		 100
[ 133.2]
155,418 
155,000 
d (　           ) 
181,279  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
178,907 		 100
[  91.9]
194,676 
195,000 
e (　           ) 
231,031  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
234,496 		 100
[  99.0]
236,865 
237,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -9.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



我孫子 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,652,017 
5,020,843 
19,631,174 
19,527,200 
103,974 		 （　0.9519）
98,973 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,199,400 円　　　　（　      8,560 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 188.92 ＲＣ6 1,013.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     12.1 m x   21.4 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階を共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.92 
68.6 
129.54 
3,450 
446,913 		 3.0  1,340,739 
1.0  446,913 

 2～ 2		 居宅
164.87 
80.6 
132.84 
2,300 
305,532 		 1.0  305,532 
1.0  305,532 

 3～ 3		 居宅
164.87 
80.6 
132.84 
2,415 
320,809 		 1.0  320,809 
1.0  320,809 

 4～ 4		 居宅
164.87 
80.6 
132.84 
2,461 
326,919 		 1.0  326,919 
1.0  326,919 

 5～ 6		 居宅
164.87 
80.6 
132.84 
2,530 
336,085 		 1.0  336,085 
1.0  336,085 

計
1,013.27 
78.3 
793.74 

2,072,343 		 2,966,169 
2,072,343 
⑨年額支払賃料      2,072,343 円　×　12ヶ月　＝　      24,868,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     793.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,868,116 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,243,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,624,710 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,966,169 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,072,343 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         999,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,652,017 円　　　　（　        95,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 924,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 746,043 円  　　　       24,868,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,618,000 円  　　　　    308,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       308,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       308,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,020,843 円　（　　　　　　        19,536 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 308,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   1,013.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,527,200 円  
（　　　　　        75,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,652,017 円      
②総費用 5,020,843 円      
③純収益　①－② 19,631,174 円      
④建物等に帰属する純収益 19,527,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 103,974 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 98,973 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,199,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,560 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市天王台一丁目１番１２
 0424000324579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
我孫子 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 5-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.
鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市天王台１丁目１番１２
｢天王台１－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中層店舗事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南12m市道 水道、ガス、下水 天王台

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       252 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 天王台駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 天王台駅から近い商住混在地域で、特段の変動要因はなく、現状を維持して利用されていくものと推察する。天
王台駅周辺は近年住宅地を中心に地価が上昇したが、駅周辺の商業地においても波及されると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,290 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、天王台駅を中心とした我孫子市の商住混在地域一帯である。需要者の属性は個人を中心とした投資家、
事業家等が中心となる。天王台駅至近で利便性が高く、居住目的の賃貸需要も堅調であるため投資家としては選択肢に
入れやすい立地である。地価水準としては坪６５万円弱程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格が得られた。比準価格は現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、市場水準に合致した妥当
な価格となった。収益価格は本件のように駅近くの商業地域に立地する収益不動産においては重視されるべき価格であ
る。しかし、本件では一部想定要素を含んでいるため、比準価格の精度がより高いものと認められる。以上から、本件
では比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    427,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[110.0]		 100
[203.3]		 [100.0]
100		 194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は緩やかに回復しており千葉県内の
住宅建設及び公共投資は前年を上回っている
。今後も緩やかな回復が継続することが期待
される。

天王台駅の中心商業地域に近接した商業地域
だが商住混在した地域である。地域要因に特
段の変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +88.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-1024		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
b ２５１０５
０７２０８
-1020		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１０５
０７２０８
-1025		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.8m市道、
北4m、角地
近商

(100,300)
d ２５１０５
０７２０８
-1014		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、東4m、
二方路
商業

(90,312)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,293  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
174,898 		 100
[ 106.9]
163,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
291,925  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
297,764 		 100
[ 139.3]
213,757 
214,000 
c (　           ) 
458,735  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
485,642 		 100
[ 161.1]
301,454 
301,000 
d (　           ) 
282,056  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
317,277 		 100
[ 145.9]
217,462 
217,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



我孫子 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,279,453 
4,968,510 
19,310,943 
19,210,200 
100,743 		 （　0.9519）
95,897 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,131,044 円　　　　（　      8,290 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 188.92 ＲＣ6 1,013.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     12.1 m x   21.4 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階を共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.92 
68.6 
129.54 
3,525 
456,629 		 3.0  1,369,887 
1.0  456,629 

 2～ 2		 居宅
164.87 
80.6 
132.84 
2,350 
312,174 		 1.0  312,174 
1.0  312,174 

 3～ 3		 居宅
164.87 
80.6 
132.84 
2,421 
321,606 		 1.0  321,606 
1.0  321,606 

 4～ 4		 居宅
164.87 
80.6 
132.84 
2,491 
330,904 		 1.0  330,904 
1.0  330,904 

 5～ 6		 居宅
164.87 
80.6 
132.84 
2,609 
346,580 		 1.0  346,580 
1.0  346,580 

計
1,013.27 
78.3 
793.74 

2,114,473 		 3,027,731 
2,114,473 
⑨年額支払賃料      2,114,473 円　×　12ヶ月　＝　      25,373,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     793.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,373,676 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,106,015 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,267,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,027,731 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,114,473 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         984,028 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,279,453 円　　　　（　        94,473 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 909,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 761,210 円  　　　       25,373,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,968,510 円　（　　　　　　        19,333 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   1,013.27 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,210,200 円  
（　　　　　        74,748 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,279,453 円      
②総費用 4,968,510 円      
③純収益　①－② 19,310,943 円      
④建物等に帰属する純収益 19,210,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 100,743 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 95,897 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,131,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,290 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市天王台一丁目１番１２
 0424000324579-0000
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備考