別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
我孫子 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 -32 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 8,810,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市中峠字神明前１１４１番２
 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:2		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅、アパート
が混在する駅に近い
住宅地域		 北5.5m市道 水道、ガス、下水 湖北

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 湖北駅北西方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び周辺市で、需要者の中心は、都心や近郊市へ電車通勤または市内や近郊市に自動車通勤する
ファミリー世帯が想定される。成田線は電車本数が少なく、ここ数年来は需要が弱含みで推移していたが、戸建住宅へ
の需要の高まりから昨年あたりから地価は上昇傾向に転じた。今年に入り地価の動向は落ち着いてきている。対象標準
地は湖北駅まで至近で、成田線沿線のなかでは利便な立地。土地単価は１０万円台後半／坪の水準と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は湖北駅徒歩圏となり共同住宅も散見されるが、地域特性としては戸建住宅を中心とする地域となる。地域
特性を反映して収益価格は低位に求まり、収益性を指向できる地域とはいえない。取引事例比較法の適用にあたり湖北
駅徒歩圏内外の住宅地域の取引事例をもとに比準価格を試算しており、取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は
高い。取引事例比較法で求めた比準価格を重視し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[102.0]		 100
[129.1]		 [100.0]
100		 56,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあり、我孫子市の人口は近
年微減でここ１年は微増傾向、世帯数は増加
傾向。市内の住宅地への需要は安定している
。

本数の少ないＪＲ成田線湖北駅から徒歩圏の
住宅地域となる。対象標準地は湖北駅に近く
、駅前にスーパーなどがあり、一定の需要が
見込める。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０９４３５
-7		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m区画街
路、中間画地
１低専

(60,150)
b ２５１０５
０９４３５
-1038		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
c ２５１０５
０９４３５
-1040		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北16m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２５１０５
０９４３５
-1037		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
e ２５１０５
０９４３５
-15		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,629  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
64,074 		 100
[ 107.7]
59,493 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,500 
b (　           ) 
52,186  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
52,286 		 100
[  91.3]
57,268 
57,300 
c (　           ) 
49,416  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,590 		 100
[  98.6]
52,323 
52,300 
d (　           ) 
47,526  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
50,135 		 100
[  89.9]
55,768 
55,800 
e (　           ) 
59,537  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,132 		 100
[  90.6]
66,371 
66,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



我孫子 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,004,837 
354,534 
1,650,303 
1,528,320 
121,983 		 （　0.9702）
118,348 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      2,572,783 円　　　　（　     16,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.35 Ｗ2 118.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   156 ㎡      9.2 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総戸数６戸、平均専有面積約２０㎡と想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
59.20 
100.0 
59.20 
1,500 
88,800 		 1.0  88,800 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
59.20 
100.0 
59.20 
1,575 
93,240 		 1.0  93,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
118.40 
100.0 
118.40 

182,040 		 182,040 
0 
⑨年額支払賃料        182,040 円　×　12ヶ月　＝　       2,184,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     118.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,184,480 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       181,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,003,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           182,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,669 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,004,837 円　　　　（　        12,852 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 59,700 円  　　　　     19,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 65,534 円  　　　        2,184,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      169,100 円  　　　　     19,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         354,534 円　（　　　　　　         2,273 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     118.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,528,320 円  
（　　　　　         9,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,004,837 円      
②総費用 354,534 円      
③純収益　①－② 1,650,303 円      
④建物等に帰属する純収益 1,528,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 121,983 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          759 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,572,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市中峠字神明前１１４１番２
 0424000343327-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
我孫子 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 -32 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.
鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 56,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市中峠字神明前１１４１番２
 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:2		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅、アパート
が混在する駅に近い
住宅地域		 北5.5m市道 水道、ガス、下水 湖北

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道		 交通

施設		 湖北駅北西方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる駅接近性に優る既存住宅地域。地域に格別の変動を与える要因は見受け
られず今後も現状のまま推移するものと予測される。立地に対して割安感があり地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市を中心としたＪＲ成田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は当該地域に地縁を有する一次取得者
である。やや街区の整然性が見劣りするものの、最寄駅接近性良好な住宅地域であって、立地条件に対し割安感があり
需要は底堅く地価は上昇傾向にある。中心価格帯は、標準地程度の規模で９００万円前後、新築戸建住宅は２，０００
万円台後半程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象地と代替性の認められる取引事例から信頼性の高い価格が求められている。対象地周辺においては土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域内においては自用の戸建住
宅を建設する目的での取引が中心であり取引価格水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、土地の市場性
を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[102.0]		 100
[128.0]		 [100.0]
100		 56,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回
復している。市内人口は近年は横這い傾向に
あり、地価は常磐線沿線と成田線沿線とで二
極化傾向にある。

系統連続性がやや見劣りするものの最寄駅接
近性に優る住宅地域であり、需要堅調で地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０９４３５
-1037		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
b ２５１０５
０９４３５
-1040		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北16m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２５１０５
０９４３５
-21		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.7m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
d ２５１０５
０７４９９
-17		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,526  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
50,135 		 100
[  89.9]
55,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,800 
b (　           ) 
49,416  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,590 		 100
[  98.4]
52,429 
52,400 
c (　           ) 
74,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
73,764 		 100
[  95.9]
76,918 
76,900 
d (　           ) 
48,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,649 		 100
[ 101.4]
49,950 
50,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,600 円／㎡]  



我孫子 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,958,549 
347,721 
1,610,828 
1,497,600 
113,228 		 （　0.9702）
109,854 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      2,388,130 円　　　　（　     15,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.35 Ｗ2 118.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   156 ㎡      9.2 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総戸数６戸、平均専有面積約２０㎡と想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
59.20 
100.0 
59.20 
1,480 
87,616 		 1.0  87,616 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
59.20 
100.0 
59.20 
1,524 
90,221 		 1.0  90,221 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
118.40 
100.0 
118.40 

177,837 		 177,837 
0 
⑨年額支払賃料        177,837 円　×　12ヶ月　＝　       2,134,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     118.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,134,044 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,126 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,956,918 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           177,837 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,631 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,958,549 円　　　　（　        12,555 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,481 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 58,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 64,021 円  　　　        2,134,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      165,700 円  　　　　     19,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         347,721 円　（　　　　　　         2,229 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     118.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,497,600 円  
（　　　　　         9,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,958,549 円      
②総費用 347,721 円      
③純収益　①－② 1,610,828 円      
④建物等に帰属する純収益 1,497,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 113,228 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 109,854 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,388,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市中峠字神明前１１４１番２
 0424000343327-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考