令和7年1月15日　提出 我孫子 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -29 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐酉町６８番１３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 布佐 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.9 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 布佐駅南東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 布佐駅から徒歩圏住宅地域であるが、住宅地として成熟しており、今後も安定的に推移していくと思料される。 特段の地域要因の変動はなく、地価は今後微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市内のＪＲ成田線沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。特に「布佐」駅周辺の住宅地が代替性 が高い。需要者は地縁を有する一次取得者層等である。都心へのアクセスは劣ることや街路条件がやや劣ることから需 要者は限定されるものの、割安感から地価は上昇傾向である。土地は標準的画地規模で４００万円から５００万円程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は　一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、自己利用目的の取引が多く居住の快適性や利便性が重 視される。賃貸物件は収益性が低いことから投資目的とした不動産の需要はほぼ見込めないため、収益還元法は適用し ない。したがって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均 衡を重視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [105.0] 100 100 [105.0] 100 [141.4] [104.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は足踏みも残るものの緩やかに回復して いる。また、物価上昇やアメリカの政策、中 東情勢、金融資本市場の変動等に十分注意す る必要がある。 布佐駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はなく、今後も地域に大きな 変動はなく、現状維持で推移すると予測され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％