令和7年1月10日　提出 我孫子 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -24 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市並木５丁目１１０９番７外 ｢並木５－８－９｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ低地の住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 我孫子 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 我孫子駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は最寄駅から徒歩圏の住宅地域として熟成している。今後も現況通りの利用が維持され、駅距離等を考 慮すれば当面の地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。需要者の属性は都心へ通勤する３０～４０歳代の 会社員で、一次取得が中心となっている。我孫子駅まで徒歩圏であるが、狭隘道路が多いエリアで需要はやや弱かった 地域である。昨今では駅距離に比較して割安なイメージがあるため、地価は上昇基調である。地価水準としては土地単 価で坪３３万円前後、新築住宅としては総額３，０００～４，０００万円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、下記記載の理由か ら適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格であ る。各事例の比準価格はやや乖離があるが、それぞれ関連付けることにより市場水準に合致した妥当な価格となってい ると判断した。よって、当該比準価格を標準とし上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は緩やかに回復しており千葉県内の 住宅建設及び公共投資は前年を上回っている 。今後も緩やかな回復が継続することが期待 される。 駅徒歩圏内の普通住宅地域で、特段の地域要 因の変動はない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％