令和7年1月10日　提出 我孫子 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -20 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市栄１４２７番４０ ｢栄２３－５｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 我孫子 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       122 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　３．６ ｍ市道 交通 施設 我孫子駅東方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び周辺市の徒歩圏内外の住宅地域となり、同一需給圏の住宅地域では、戸建住宅への需要が引 き続き高い状況で、地価は上昇傾向。対象標準地は我孫子駅から徒歩圏外の住宅地域に存し、主たる需要者は地縁性を 有する世帯、自動車利用のファミリー世帯が中心。対象標準地の「栄」は我孫子駅を最寄とする住宅地のなかでは価格 水準の低い地域特性となる。相場水準の土地価格単価としては２０万円台後半／坪程度の水準と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 我孫子駅から徒歩圏外の住宅地域となり、賃貸需要は低いため収益還元法の適用を断念した。同一需給圏内の我孫子市 内の住宅地域の取引事例を中心として取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており取 引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。取引事例比較法で求めた比準価格を重視し代表標準地との均衡を踏 まえ鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [108.7] 100 100 [105.0] 100 [115.6] [100.0] 100 82,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、我孫子市の人口は近 年微減でここ１年は微増傾向、世帯数は増加 傾向。市内の常磐線沿線住宅地への需要は安 定している。 我孫子駅から徒歩圏外の住宅地域であり、生 活利便施設は少なくやや不便な立地となるが 、戸建住宅への需要増加を反映し地価は上昇 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％