令和7年1月15日　提出 我孫子 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -14 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市久寺家１丁目５８５番１９ ｢久寺家１－２０－１５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 我孫子 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  16.1 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道　　 交通 施設 我孫子駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした大規模住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒 歩圏外の住宅地域であるが、割安感から需要は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の我孫子市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の３０～４０歳代の一次 取得者で、近年は圏外からの流入も見られる。最寄駅から徒歩圏外のため利便性は劣るが、住環境の良好な区画整然と した大規模住宅団地で、価格の割安感から需要は堅調である。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で総額１，３０ ０～１，４００万円程度。既存の住宅地域のため、周辺での取引はそれ程多くない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅からバス便の戸建住宅を中心として区画された地域であり、行政的条件及び画地規模からも事業収支 採算に合う共同住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提 とした自己使用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、市場性を反映した 比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [108.7] 100 100 [105.0] 100 [134.9] [102.0] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で、高齢化は進行しつつ あるが、昨今の土地需要の増大により、上昇 幅は縮小しつつも全般的に地価は上昇傾向に ある。 最寄駅から徒歩圏外の区画整然とした既成の 大規模住宅団地であり、地域要因に大きな変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +19.5 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％