令和7年1月10日　提出 我孫子 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -13 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市湖北台８丁目１１番３５ ｢湖北台８－９－１４｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 湖北 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    14 ｍ、西    21 ｍ、南    23 ｍ、北    34 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 湖北駅西方 710m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため、今後も現 状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市を中心としたＪＲ成田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は当該地域に地縁を有する一次取得者 である。中小規模住宅を中心とした駅接近性及び生活利便性良好な街区整然とした閑静な住宅地域であることから需要 は底堅く、住環境に対する割安感から地価は上昇傾向にある。地域の平均的な取引水準は土地１２５㎡程度で９００～ １０００万円、新築戸建住宅は２０００万円台前半程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替性の認められる取引事例から信頼性の高い価格が求められている。対象地は収益用不動産の敷 地としては規模が小さく、近隣地域内においても自用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であることから収益還 元法の適用は断念した。よって同一需給圏の規範性ある取引事例から求められた市場性を反映する比準価格を採用し、 上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　我孫子 -7                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回 復している。市内人口は近年は横這い傾向に あり、地価は常磐線沿線と成田線沿線とで二 極化傾向にある。 地域要因に特段の変動はなく、当分現状を維 持するものと見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％ +1.4 ％