令和7年1月15日　提出 我孫子 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市根戸字根切３４４番１０２ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 北柏 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道　　 交通 施設 北柏駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏の既成の住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。近隣地域周辺での取引 は少ないが、北柏駅周辺で土地区画整理事業が進行しており、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の我孫子市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の３０～４０歳代の一次 取得者で、近年は圏外からの流入も見られる。最寄駅徒歩圏の住宅地域であるが、街路条件、環境条件がやや劣る地域 である。既存の住宅地域のため、周辺での取引はそれ程多くない。北柏駅周辺で土地区画整理事業が進行しており、今 後の動向が注目される。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で総額１，３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸住宅がほぼ存しない戸建住宅を中心とする地域で、地域の各画地規模は小さく、投資需要を想定するこ とが現実的ではないため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己使用目的 が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、市場性を反映した比準価格を標準とし て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [108.7] 100 100 [105.0] 100 [106.5] [101.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で、高齢化は進行しつつ あるが、昨今の土地需要の増大により、上昇 幅は縮小しつつも全般的に地価は上昇傾向に ある。 街路条件のやや劣る既成の住宅地域であり、 地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％