別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
我孫子 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 -4 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.
鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 87,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市我孫子３丁目７６番７
｢我孫子３－３１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
等が見られる低地の
住宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 我孫子

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 我孫子駅北西方

750m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は駅から比較的近い熟成された住宅地域を形成しており、当面は現状を維持した土地利用状態が継続す
るものと予測される。地価については柏駅徒歩圏であることから、やや強含みで推移していくものと推察する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。需要者の属性は都心へ通勤する３０～４０歳代の
会社員で、一次取得が中心となっている。我孫子駅まで徒歩圏で、接近性の割に地価が低い印象があり需要が旺盛な地
域である。価格水準としては土地単価で坪３６～４０万円、新築住宅では４，０００万円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用
し現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、市場水準に合致した妥当な価格となった。収益価格は収支項目に想
定要素を含み、また対象地は規模が比較的小さくやや事業採算には不安が残る。よって、本件では実証性の高い比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[178.2]		 [105.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は緩やかに回復しており千葉県内の
住宅建設及び公共投資は前年を上回っている
。今後も緩やかな回復が継続することが期待
される。

最寄り駅から比較的近い閑静な住宅地である
。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-13		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西4m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,160)
b ２５１０５
０７２０８
-22		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
c ２５１０５
０６７９４
-9		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１０５
０３７７５
-5		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西3.3m市道
、中間画地
準住居
高度地区2種
(60,160)
e ２５１０５
０６７９４
-42		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m国道、
南西3.6m、
二方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,947  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
178,528 		 100
[ 135.9]
131,367 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
151,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
155,495 		 100
[ 140.6]
110,594 
116,000 
c (　           ) 
114,135  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
132,904 		 100
[ 118.9]
111,778 
117,000 
d (　           ) 
96,652  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
98,279 		 100
[  87.4]
112,447 
118,000 
e (　           ) 
139,304  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
136,547 		 100
[ 121.8]
112,108 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



我孫子 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,626,201 
442,646 
2,183,555 
1,757,910 
425,645 		 （　0.9706）
413,131 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      9,180,689 円　　　　（　     55,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.25 Ｗ2 137.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   165 ㎡     13.2 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３４㎡、４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
68.76 
100.0 
68.76 
1,700 
116,892 		 1.0  116,892 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
68.76 
100.0 
68.76 
1,768 
121,568 		 1.0  121,568 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
137.52 
100.0 
137.52 

238,460 		 238,460 
0 
⑨年額支払賃料        238,460 円　×　12ヶ月　＝　       2,861,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     137.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,861,520 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       237,506 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,624,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           238,460 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,187 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,626,201 円　　　　（　        15,916 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,300 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 85,846 円  　　　        2,861,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,300 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         442,646 円　（　　　　　　         2,683 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     137.52 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,757,910 円  
（　　　　　        10,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,626,201 円      
②総費用 442,646 円      
③純収益　①－② 2,183,555 円      
④建物等に帰属する純収益 1,757,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 425,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 413,131 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,180,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市我孫子三丁目７６番７
 0424000280080-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
我孫子 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 -4 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.
鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 87,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市我孫子３丁目７６番７
｢我孫子３－３１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
等が見られる低地の
住宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 我孫子

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 我孫子駅北西方

750m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の住宅地域で、地域の価格形成に影響を及ぼす要因等はなく今後も現環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線駅を最寄とする我孫子市内の住宅地域一帯であると判断した。主たる需要者は地縁者、自
己使用目的で取得するファミリー層が中心。周辺地域は街路条件が悪い事から需要は年々衰退傾向であったが、周辺地
域の地価上昇の影響を受け地価は上昇傾向で推移している。取引水準は１６５㎡程度の土地で約１，９００万円前後。
土地・建物一体で４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格は
不動産の収益性に着目した理論的な価格である。賃貸市場が成熟している地域においては信頼性を有するが、自己使用
目的の不動産が中心の地域では想定要素が多く介在する事は否めない。対象標準地は住宅地域内に存し自己使用目的の
不動産に該当。従って、比準価格を標準に収益価格は参考に留め代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[177.2]		 [105.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響などがみられ、景気は一部に
弱めの動きもみられるが、緩やかに回復して
いる。


駅徒歩圏内の閑静な住宅地域。地域要因に変
動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０６７９４
-42		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m国道、
南西3.6m、
二方路
準工

(60,200)
b ２５１０５
０６７９４
-9		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２５１０５
０６７９４
-41		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m国道、
北26m、角地
準住居
高度地区2種
(70,200)
d ２５１０５
０６７９４
-1033		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,304  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
136,547 		 100
[ 111.2]
122,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
114,135  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
132,904 		 100
[ 113.5]
117,096 
123,000 
c (　           ) 
70,933  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
86,386 		 100
[  93.4]
92,490 
97,100 
d (　           ) 
108,158  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
115,156 		 100
[ 101.2]
113,791 
119,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



我孫子 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,683,745 
444,527 
2,239,218 
1,757,910 
481,308 		 （　0.9706）
467,158 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     10,381,289 円　　　　（　     62,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.25 Ｗ2 137.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   165 ㎡     13.2 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３４㎡×４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
68.76 
100.0 
68.76 
1,729 
118,886 		 1.0  118,886 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
68.76 
100.0 
68.76 
1,815 
124,799 		 1.0  124,799 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
137.52 
100.0 
137.52 

243,685 		 243,685 
0 
⑨年額支払賃料        243,685 円　×　12ヶ月　＝　       2,924,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     137.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,924,220 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       242,710 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,681,510 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           243,685 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,683,745 円　　　　（　        16,265 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,729 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,300 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 87,727 円  　　　        2,924,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,300 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         444,527 円　（　　　　　　         2,694 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     137.52 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,757,910 円  
（　　　　　        10,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,683,745 円      
②総費用 444,527 円      
③純収益　①－② 2,239,218 円      
④建物等に帰属する純収益 1,757,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 481,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 467,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,381,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市我孫子三丁目７６番７
 0424000280080-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考