令和7年1月15日　提出 八千代 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 9-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 674,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市大和田新田字ヲサル山５９８番１外 ②地積 　(㎡) 9,887   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:2 工場 中小工場、倉庫等が 建ち並ぶ工業地域 北11m市道 水道、ガス、下水 八千代中央 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   170 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  74.0 ｍ、奥行　約　　 143.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八千代工業団地 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 八千代中央駅北西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 八千代工業団地内の中小工場地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。周 辺地域への大規模物流施設等の進出動向に牽引されて地価は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び周辺市を含む千葉県北西部の工業地域。主な需要者は製造業等の工場、物流施設を計画す る事業法人等である。標準地周辺は国道１６号に程近い既存の工業団地内に存し、自用の中小工場が中心の工業地域で あるが、景況の回復や周辺地域での大規模物流施設の進出等の影響により需要は堅調である。需要者の業種や必要とす る土地の規模は多様であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で 規範性の高い比準価格を得られた。一方、工場の賃貸市場が未成熟であり経済合理的な収益が期待できる賃貸経営の想 定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られた ため、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の人口は増加傾向にて推移し、高齢 化率は減少傾向にある。住宅の取引価格は全 般的に上昇傾向、取引件数は概ね安定的に推 移している。 八千代工業団地内の中小工業団地。景況の回 復や周辺地域への大型物流施設の進出等によ り、中小規模の工場地についても上昇傾向が 継続している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％