令和7年1月15日　提出 八千代 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市上高野字中野１８０７番６ ②地積 　(㎡) 4,842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 都市計画道路 (70,200) 1:1.5 工場 工場、倉庫等が混在 する内陸型工業地域 西15m市道、北側道 水道、ガス 勝田台 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上高野工業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 勝田台駅北方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変化の要因はない。国道１６号を利用可能であることから、上高野工業団地は工場及び物流施設のい ずれも需要が旺盛である。今後の地価は上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び近隣市の工業地域で、主に国道１６号が利用可能な地域である。主な需要者は、製造業者、 倉庫業者で、物流施設用地から中小規模工場用地まで多様な目的で取引されている。近隣地域は、国道１６号への接近 性が良好で、かつ、村上団地や米本団地に近く従業員確保対策にもなりうる立地であり、工場、倉庫用地のいずれも旺 盛である。画地規模は様々であり取引総額も個別性が強く、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、自用の工場や倉庫等が混在する地域であるが、対象標準地の敷地規模より物流施設の想定が困難であ るため収益還元法の適用を断念した。比準価格は、同一需給圏内において実際に成約した事例より比準を行っており、 実証的で信頼性は高い。また、主な需要者は自用目的が中心であり、近傍類似の取引価格を検討して意思決定を行って いる。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [102.0] 100 76,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の直近１年の人口は微増。国道１６ 号を利用できる工場地の需要は堅調に推移し ている。 特に地域要因に変動はない。国道１６号至近 の立地から需要が増加している。地価は上昇 傾向を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％