鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
八千代 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 5-3

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　玉谷　昌弘

TEL.

鑑定評価額

41,200,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市勝田台１丁目３７番４				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ4	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域	西18m市道、背面道	水道、ガス、下水	勝田台 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

勝田台駅南方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。駅前商業需要
は乏しいが交通利便性が優れる立地から住宅需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八千代市及び近隣市の商業地域又は住商混在地域である。需要者は賃貸目的の法人や機関投資家又は自
己使用目的の地元法人事業者等が中心である。中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、転用目的の需
要も見込める地域である。需要の中心となる価格帯は、規模や収益性等の個別性により大きく異なる傾向があるため一
概には言い難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められたが、当地域は中低層の店舗、事務所
が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益用不動産の建設目的の需要も見込め、収益性を反映して取引が形成されることも
あるため、収益性を反映した収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八千代市の総人口は、増加傾向にある。建築
着工戸数は、振れ幅を伴いながら増減を繰り
返している。

中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地
域であり、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０６７２８５ -439	八千代市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、南5m、角地		近商 (100,300)
b	２５１０６５３１９ -15	四街道市		建付地	（　）	長方形	南東15m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	２５１０６９３１２ -447	佐倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、東6m、角地		商業 (100,400)
d	２５１０６７１４８ -24	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東6m、角地		２住居高度2種最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,816	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	149,673	100 [ 66.2]	226,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 180,216	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,622	100 [ 81.6]	227,478		234,000
c	(　 ) 152,027	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	153,041	100 [ 68.6]	223,092		230,000
d	(　 ) 124,260	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	173,119	100 [ 72.2]	239,777		247,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

八千代 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,094,397	3,572,708	14,521,689	13,233,500	1,288,189	（　0.9530） 1,227,644	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,687,913 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	136.12	ＲＣ7	814.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	179 ㎡	9.0 m x 19.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

７階建の店舗付共同住宅で、１階は店舗、２～７階は居宅（１Ｒ・約２５㎡×２４戸）を想定。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.91	43.4	50.28	3,502	176,081	6.0	1,056,486
							0.0	0
2～ 3	居宅	116.36	86.4	100.56	2,370	238,327	1.0	238,327
							0.0	0
4～ 5	居宅	116.36	86.4	100.56	2,430	244,361	1.0	244,361
							0.0	0
6～ 7	居宅	116.36	86.4	100.56	2,490	250,394	1.0	250,394
							0.0	0
～

計		814.07	80.3	653.64		1,642,245		2,522,650
								0

⑨年額支払賃料	1,642,245 円　×　12ヶ月　＝　 19,706,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 653.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,706,940 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,635,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,071,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,522,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,094,397 円　　　　（　 101,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,520 円/㎡　月額支払賃料（　 3,502 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	796,000 円	199,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	591,208 円	19,706,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,691,500 円	199,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,572,708 円　（　　　　　　 19,959 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	199,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 814.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,233,500 円（　　　　　 73,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,094,397 円
②総費用	3,572,708 円
③純収益　①－②	14,521,689 円
④建物等に帰属する純収益	13,233,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,288,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,227,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,687,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八千代 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八千代市勝田台一丁目３７番４	0407005156516-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
八千代 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 5-3

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　寺田　由希子

TEL.

鑑定評価額

41,200,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市勝田台１丁目３７番４				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ4	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域	西18m市道、背面道	水道、ガス、下水	勝田台 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない　

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

勝田台駅南方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した駅前商業地であり、当面は現状を維持するものと思料する。勝田台駅周辺は希少性より需要は堅調で、
地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八千代市及び近隣市の商業地域等である。主な需要者は、自己使用目的の地元事業者及び賃貸目的の不動
産業者等である。近隣地域周辺の需給動向は、郊外大型店舗の出店に伴い駅前商業地域の集客力はやや低調であるが、
駅に近い立地で２路線利用可能な利便性や希少性等を背景に不動産投資需要は堅調である。商業地の取引は希少で画地
の規模、立地等の個別性が強く、市場における中心的な価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の規範性の認められる商業地の取引事例より求めたことから実証的で信頼性は高い。収益価
格は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産について有用性が認められるが、試算の過程において想定要素が多い
ことから比準価格に比較し説得力が劣るものと判断する。本件においては、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八千代市の人口は増加傾向、高齢化率は概ね
横ばい傾向である。地価については、住宅地
・商業地ともに概ね上昇傾向である。

地価水準に影響を及ぼす地域要因の変動は見
られない。勝田台駅前の商業地域であり、希
少性から底堅い需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０６７２８５ -63	八千代市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	２５１０６７２８５ -435	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
c	２５１０６７１４８ -449	八千代市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２５１０６７１４８ -24	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東6m、角地		２住居高度2種最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,129	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	219,523	100 [ 88.3]	248,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 162,583	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,111	100 [ 80.4]	209,093		215,000
c	(　 ) 187,562	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,376	100 [ 84.7]	228,307		235,000
d	(　 ) 124,260	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	173,119	100 [ 76.7]	225,709		232,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

八千代 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,115,450	3,543,497	14,571,953	13,100,500	1,471,453	（　0.9530） 1,402,295	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	30,484,674 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.12	ＲＣ7	814.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	179 ㎡	9.0 m x 19.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は共同住宅（ワンルームタイプ、１戸当たり約２５㎡程度）を想定

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.91	43.4	50.28	3,500	175,980	6.0	1,055,880
							0.0	0
2～ 2	居宅	116.36	86.4	100.56	2,350	236,316	1.0	236,316
							0.0	0
3～ 3	居宅	116.36	86.4	100.56	2,380	239,333	1.0	239,333
							0.0	0
4～ 4	居宅	116.36	86.4	100.56	2,430	244,361	1.0	244,361
							0.0	0
5～ 7	居宅	116.36	86.4	100.56	2,480	249,389	1.0	249,389
							0.0	0

計		814.07	80.3	653.64		1,644,157		2,524,057
								0

⑨年額支払賃料	1,644,157 円　×　12ヶ月　＝　 19,729,884 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 653.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,729,884 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,637,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,092,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,524,057 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,115,450 円　　　　（　 101,204 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	788,000 円	197,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	591,897 円	19,729,884　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,674,500 円	197,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,543,497 円　（　　　　　　 19,796 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	197,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 814.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,100,500 円（　　　　　 73,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,115,450 円
②総費用	3,543,497 円
③純収益　①－②	14,571,953 円
④建物等に帰属する純収益	13,100,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,471,453 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,402,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,834 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,484,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八千代 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八千代市勝田台一丁目３７番４	0407005156516-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考