令和7年1月15日　提出 八千代 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -24 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市ゆりのき台８丁目２３番５ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 八千代中央 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 八千代中央駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特段変化の要因は見当たらない。八千代中央駅へ徒歩限界圏に所在するが、区画整然とした住宅地域に所在し、 生活利便性施設へのアクセスも良好で、需要は堅調である。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び近隣市の住宅地域で、特に八千代中央駅を最寄とする地域に強い代替競争関係が認められ る。需要者は市内在住の一次取得者が中心であるが、圏外からの流入も見られる。区画整然とした閑静な住環境に存し 、駅周辺には生活利便性施設も存し、需給は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は土地１８０㎡の場合には２ ３百万円前後、新築戸建は概ね３０～４０百万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅徒歩限界圏の戸建住宅を中心とする地域で賃貸需要は弱含みであり、長期安定的な賃貸運営は困難と判 断し、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、八千代中央駅周辺において実際に成約した事例にて比準して おり、実証的で信頼性は高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [156.2] [101.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の直近１年の人口は微増。高齢化率 は千葉県平均を下回りかつ低下傾向。令和６ 年の土地取引件数は減少傾向を示す。 特に地域要因に変動はない。ゆりのき台地区 の直近１年の人口は微減となっている。地価 は上昇傾向を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％