令和7年1月15日　提出 八千代 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -18 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 86,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市高津字三助後３９０番８９ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 八千代緑が丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 八千代緑が丘駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の既成住宅地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。郊外住宅 地の堅調な需要を背景に地価は緩やかな上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市内の東葉高速鉄道線及び京成本線沿線の住宅地域。需要者は、周辺市を含む地元の一次取得者や 買替層が中心である。標準地周辺は熟成した既存住宅地域で駅徒歩圏外であるが、八千代緑が丘駅エリアの好調な住宅 需要を背景に需要は堅調である。取引価格帯としては、土地は１８０㎡程度で１，５００～１，７００万円程度、新築 建売住宅は３，０００～３，５００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で 規範性の高い比準価格を得られた。一方、画地条件等から経済合理的な収益が期待できる賃貸経営の想定が困難である ため、収益還元法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られたため、比準価格 を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [105.0] 100 [132.1] [105.0] 100 86,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の人口は増加傾向にて推移し、高齢 化率は減少傾向にある。住宅の取引価格は全 般的に上昇傾向、取引件数は概ね安定的に推 移している。 駅徒歩圏外の既成住宅地域。地域要因に変動 は無いが、郊外住宅地の堅調な需要動向を受 けて地価は緩やかな上昇基調にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％