令和7年1月15日　提出 八千代 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市村上字黒沢台１９７５番８０ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 勝田台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 勝田台駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 勝田台駅徒歩圏内の住宅地域の中では街路条件や品等もやや劣る古い造成の住宅地域であるが、地域要因の変化 は認められない。地価は、同駅徒歩圏の堅調な住宅需要を背景に、当面は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線沿線及び東葉高速鉄道沿線の八千代市東部及び佐倉市西部の住宅地域であり、需要者は、市内 在住の住宅一次取得者が中心で、圏域外からの参入は少ない。地域の不動産取引は、勝田台駅徒歩圏内の堅調な住宅需 要を反映し、需給は回復基調で周辺では高値取引も見られる。土地は、対象標準地と同規模程度で９００万円前後、中 古住宅は建物の経年・状態により差があるが、概ね１，０００万円前半程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自己利用目的の戸建住宅を中心に低層共同住宅も散見される地域にあるが、その画地条件等から判断し 、投下資本に見合う収益は期待し得ないことから、収益還元法は適用しなかった。従って、当該鑑定価格の決定におい ては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、周辺類似の取引事例より試算した比準価 格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [173.0] [103.0] 100 89,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増加が続く中、市内住宅市況は、需要が 堅調な各鉄道沿線駅徒歩圏を中心に地価上昇 が拡大、上昇地域は徒歩圏外の地域にも広が りつつある。 街路条件がやや劣る駅徒歩圏内の住宅地域で あるが、勝田台駅徒歩圏の堅調な住宅需要を 背景に、取引価格が上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％